Boom oder Blase?

Die Verschuldung der privaten Haushalte ist rekordhoch und konzentriert sich auf Immobilien. Foto: unsplash.com

Wenn eine Finanzkrise ausbricht, heisst es jeweils schnell: Das war zu erwarten. Im Voraus hingegen sieht die Sache weniger eindeutig aus. Das zeigt sich besonders deutlich bei der Beurteilung des schweizerischen Immobilienmarktes. Alle warnen vor einer Überhitzung, aber kaum jemand traut sich, eine Prognose abzugeben. Offenbar fehlt es an klaren Indikatoren.

So spricht die UBS in ihrem «Swiss Real Estate Bubble Index» von der Stufe Risiko, die zwischen einem Boom und einer Blase angesiedelt ist. Die Botschaft lautet: Die Entwicklung ist besorgniserregend, aber es ist nicht klar, wohin die Reise gehen wird. Klar abgegrenzt wird die momentane Situation von der Überhitzung Ende der 1980er-Jahre.

Auch die neuste Publikation der Credit Suisse zeugt von grosser Vorsicht. Die Studie «Wie eine Zinswende die Schweizer Wirtschaft treffen würde» schliesst mit folgenden Worten:

Obwohl die Zinselastizitäten sowohl beim Gesamtkonsum als auch bei den Unternehmensinvestitionen gering sind und die tiefe Verschuldung der öffentlichen Hand ebenfalls auf geringe Zinsrisiken hindeutet, sollte das Zinsänderungsrisiko nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Erstens «kennt» unser Modell – wie auch die meisten Wirtschaftsakteure – keine richtig hohen Zinsen, weil es hohe Zinsen in den letzten zwanzig Jahren nicht mehr gegeben hat, sodass die Auswirkungen eines Zinsanstiegs wohl unterschätzt werden.

Zweitens ist die Verschuldung der privaten Haushalte rekordhoch und konzentriert sich auf ein relativ illiquides Anlagegut, nämlich Immobilien.

Und drittens ist auch der Unternehmenssektor stark mit Fremdmitteln im Immobilienmarkt
investiert, was das «Klumpenrisiko» des tendenziell zinssensitiven Immobilienmarkts weiter erhöht.

Ähnlich tönt es bei der SNB. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 15. März 2018 schrieb sie:

Die Ungleichgewichte am Hypothekar- und Immobilienmarkt bleiben bestehen. Während das Wachstum der Hypothekarkredite 2017 relativ tief blieb, stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wieder rascher an. Auch bei den Wohnrenditeliegenschaften setzte sich die Teuerung fort, wenn auch etwas verlangsamt. Aufgrund der starken Zunahme in den vergangenen Jahren besteht besonders in diesem Segment mittelfristig die Gefahr einer Preiskorrektur.

Der IWF schloss sich diesem Urteil in seiner kürzlich abgeschlossenen Konsultation an:

Reinforcing the macroprudential framework for real estate is needed. A gradual unwinding of ultra-loose global financial conditions would help to support financial stability, while a rapid tightening – which cannot be precluded – could be disruptive.

Kurzum: Alle warnen, aber niemand weiss es so richtig. In einer solch unsicheren Situation wäre es ratsam, so vorsichtig wie möglich zu sein. Aber auch diesbezüglich ist es gar nicht so einfach, richtig zu handeln. Verschärft man die Vorschriften für die Banken und Hypothekarschuldner zu schnell, ergeben sich unerwünschte Nebenwirkungen. Das geschah in der Schweiz Mitte der 1970er-Jahre und Ende der 1980er-Jahre, als die Bundesbehörden die Bedingungen auf dem Baukreditmarkt verschärften. Die Lage bleibt unübersichtlich.

57 Kommentare zu «Boom oder Blase?»

  • M. Vetterli sagt:

    “Alle warnen vor einer Überhitzung, aber kaum jemand traut sich, eine Prognose abzugeben. Offenbar fehlt es an klaren Indikatoren.”

    Ja… das war doch immer so… Blasen würden sich kaum bilden wenn sie bei der Entstehung als solche auch wirklich erkannt werden könnten.
    Man kann sagen, dass vieles auf ein Blase hindeutet… dass es vielleicht sogar sehr wahrscheinlich ist… aber Wissen tut man dies doch immer erst nachdem sie geplatzt ist.

    Die Wirtschaft brummt. Ein Platzen wird bei einem Boom wohl nicht entstehen. Sollte die international Konjunkturlage sich markant ändern, würde der Schweizer Immobilienmarkt allerdings kaum mehr wie ein Fels in der Brandung für Stabilität sorgen, wie dies 2009 noch der Fall war.
    Davon kann/muss man wohl ausgehen. Nicht an 2009 sondern eher an 1990 werden dann Erinnerungen wach.

    • Vinzenz Bieri sagt:

      Solange die Zuwanderung in die Schweiz ungebremst anhält sind Boom und Blase kein Problem, aber vielleicht die weitere Betonierung von Boden und zu viele Kredite für Hypotheken.

      • M. Vetterli sagt:

        Unter Boom meinte ich den Boom der gesamten Wirtschaft. Wenn dieser anhält, wird, die heute möglicherweise bestehende Blase im Immobilienbereich sich nicht als Blase entpuppen. Gute Konjunkturlage erhöht die Zuwanderung und stützt den Wohnungsbau. Wenn allerdings eine Rezession ins Land zieht, auch wenn sie nicht den CH-Immobilienbereich als Ursache kennt, wird dieser Immobilenbereich sich wohl als a.o. fragil herausstellen.
        .
        Allerdings:
        Durch die eingesetzte demografische Entwicklung (Reduktion der Erwerbstätigen) wird die Zuwanderung, bei anhaltendem Wirtschaftsboom, ein deutlich wichtiger Faktor werden, welcher die Werte der Immobilien, weiterhin hoch halten kann.
        .
        Wie dem auch sei. Die Gesamtwirtschaftslage wird die CH-Immobilienpreise als Blase oder als Resultat eines Booms offenbaren.

  • Daniel Christen sagt:

    Ich sage es für die nicht Demokraten noch einmal: In einem Rechtsstaat muss Art. 24 der Bundesverfassung (Niederlassungsfreiheit) wortwörtlich umgesetzt werden.
    Der Einfluss dieses Eingriffs auf die Immobilienpreise ist sekundär.
    Verfassungsrecht geht vor!

    • Alain Surlemur sagt:

      Herr Christen, Sie haben das Recht sich überall niederzulassen, vorausgesetzt Sie können es sich leisten. Wenn das nicht der Fall ist müssen Sie sich eine bezahlbare Alternative suchen. Oder wie stellen Sie Sich das vor wenn 500.000 Leute glauben einen Anspruch auf eine Villa im Park and der zürcher Bahnhofsstrasse zu haben…

  • Martin Thalmann sagt:

    Diese ganze «Flucht in den Beton» ist doch in keiner Weise nachhaltig. Und nur finanzierbar auf diesem rekordtiefen Zinsniveau. Die nächste Blase ist so sicher wie der nächste Winter. Er kommt und dann kracht’s gewaltig.

  • Jäk Robert sagt:

    @Nick & Roli, auch der IMF äussert sich in seinem Bericht abschlägig zum Eigenmietwert – vielleicht bewirkt es nun in Bern endlich etwas:
    ….. Stricter regulatory limits on loan-to-value and debt-to-income ratios should be adopted, with only limited exemptions allowed. The tax deductibility of mortgage interest payments for private households should be removed alongside the elimination of taxation of imputed rental income. ………

    • Peter Meyer sagt:

      … jeder Eigentümer hat die Option zu Verkaufen und in eine Mietwohnung zu ziehen.
      Umgekehrt hat noch lange nicht jeder Mieter (die Mehrheit der Schweizer Einwohner…) diese Möglichkeit.
      Meinen Sie, die Restaurantbedienung, der Bäcker am Fliessband oder der Angestellte in der Autowerkstatt können sich Eigentum von sich aus leisten?
      Daher sehe ich den Eigenmietwert, auch wenn dieser mich selber betrifft, als Steuer zum sozialen Ausgleich.
      Im Gegenteil sollten eher die Abzugsmöglichkeiten beschränkt werden…

      • Maiko Laugun sagt:

        @Peter Meyer: „Eigenmietwert…..als Steuer zum solzialen Ausgleich.“

        Blödsinn! Es geht nur um ein Anreizsystem, Hypo-Schulden aufzunehmen, im Sinne der Finanzindustrie.

        • Linus Josef Anton Huber sagt:

          Richtig Maiko, die Regeln werden stark von der Finanzindustrie beeinflusst und deren Interesse liegt in einem möglichst hohen Bestand an Hypotheken.

          • Rolf Zach sagt:

            Also da kann ich den beiden Herren nur zustimmen. Man ist in der Schweiz eigentlich blöd, wenn man sein Hypothek zurückzahlt um Risiko zu vermeiden. Jeder der das macht, wie ich, wird mit höheren Steuern bestraft, während er gleichzeitig dafür sorgt, wegen höheren Aktiven, dass er dem Staat nicht zur Last fällt. Auch mag man im Alter nicht ständig in einer ewigen Baustelle wohnen und mit den Steuerbehörden zanken, ob diese Bau-Ausgaben nun gewöhnlicher Unterhalt sind oder Wert-Vermehrung.

          • Maiko Laugun sagt:

            @Rolf Zach: Bin nicht sicher, ob ich Ihren Kommentar richtig verstanden habe. Trotzdem, als Ergänzung:

            Ab einem gewissen Alter (sofern mein Kenntnisstand richtig ist) kann man kein Bank-Mieter mehr werden. Dies ein weiterer Indiz dafür, dass die Kreditgeber nur an möglichst langfristigen Hypo-Zins-Zahlern interessiert sind. Die haben kein Interesse daran, dereinst (von Verstorbenen) ‚Hütten‘ übernehmen zu müssen. Die schätzen also selbst das Risiko des Gegenwertes (Immobilien-Verkaufswert) als zu hoch ein.

          • d'Schacher Seppeli sagt:

            Diese Mär mit den höheren Steuern bei Amortisation ist differnziert zu betrachten….ich habe sogar mit Säule 3A (0.375%) Hypothek amortisiert, die mich neu 1% kostet. Ich fahre immer noch viel besser! Wenn sie ihre Mittel höher investieren als sie Zinskosten haben, dann stimmt es. Aber dies nur zu höherem Risiko???? Welcher Privater ist da über Jahre erfolgreicher????
            Schöne Ostern

          • Anh Toàn sagt:

            @d’Schacher Seppeli

            Ja, das hat mir schon meine Grossmutter erklärt, als ich etwa 16 Jahre jung erklärte, sie sei dumm, wenn sie die Hypo abzahle:

            Ein Vorteil entsteht aus den Schulden, wenn diese höhere Erträge abwerfen, da wo sie investiert sind: Sind diese Erträge steuerbar, also Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen, müssen diese nominell höher sein, als die Hypozinsen. Das geht meistens nur mit Fristentransformation, also zur Zeit kurzfriste Hypo langfristig investieren. Oder mit Währungsspekulation (Hypo in CHF, spanische EUR Anleihen). Nur wenn die Erträge steuerfrei sind, insbesondere Kapitalgewinne, entsteht ein Steuervorteil: Dann können die Gewinne etwas kleiner sein als die Hypozinsen, und nach Steuern bleibt ein Gewinn.

          • Anh Toàn sagt:

            Wer sein Eigenheim beleiht um Aktien zu kaufen, kauft eigentlich die Aktien auf Kredit. Er müsste die Hypozinsen nicht zahlen, wenn er keine Aktien gekauft, sondern die Hypo zurück bezahlt hätte.

            Ein zusätzlicher Steuervorteil entsteht, aber nicht bei Rentnern durch die steuerlich privilegierte Altersvorsorge der dritten Säule: Einerseits können die Einzahlungen (statt Hypoamortisationen) wie Ausgaben abgezogen werden, andererseits wird das so Gebunkerte von der Vermögenssteuer befreit, wie viel bei der Auszahlung zu zahlen ist weiss heute niemand. Ohne Steuervorteil wäre dieses für die Banken so einträgliche Geschäft (Aktiv- und Passivseite der Bilanz bringen Ertrag vom gleichen Kunden) nicht attraktiv: Das Steuerprivileg der dritten Säule subventioniert die Banken.

          • Anh Toàn sagt:

            Die Banken zu subventionieren war meines Erachtens der Zweck dieses Steuerprivilegs von Anbeginn:

            Als die berufliche Vorsorge obligatorisch wurde, hat die Versicherungswirtschaft rund eine Million Lebensversicherungen verkauft. Yipiieh Yeah! (Eine PK ist nichts als eine Lebensversicherung, abgeschlossen vom Arbeitgeber mit dem Vorsorgeträger für den Arbeitnehmer. Die grossen Arbeitgeber hatten dies schon mit eigenen Vorsorgeträgern, die kleinen mussten es nun bei einer Versicherung kaufen)

            Da haben die Banken geheult, und gesagt, wenn die so viel bekommen, wollen wir auch was, und man hat die steuerlich privilegierte dritte Säule eingeführt:

            Fand dies damals richtig, heute bin ich überzeugt, man hätte die AHV deutlich ausbauen sollen statt die Finanzbranche zu beglücken.

          • Rolf Zach sagt:

            Anh, sehr schön erklärt. Der Gretchenfrage der Altersvorsorge ist die folgende:
            Basiert die Altersvorsorge in der Gesellschaft untereinander auf Kapitaldeckung oder auf Umlage. Skandinavien und Frankreich haben den Weg der Umlage gewählt, wir haben ein Mischsystem, welches von der SVP, der FDP und auch der CVP ständig angegriffen wird zugunsten von mehr Kapitaldeckung zulasten der Umlage-Rente AHV. Obwohl Roosevelt in den USA in den 3o Jahren die Social Security einführte, die ein Vorbild für unsere AHV war, haben die Erzkonservativen in der angelsächsischen Welt gewonnen, die gezielt nur noch Kapitaldeckung tolerieren.
            Wir hatten 1972 die PDA-Initiative wegen der Volks-Pension nach schwedischem Modell, die wurde aber stark verworfen zugunsten des Mischsystems.

      • Robert Jäk sagt:

        Steuern auf einen Eigenmietwert zu verlangen heisst nichts anderes, als Steuern auf ein Potenzial zu erheben, nämlich auf das Einkommenspotenzial, das in dem Objekt liegt. Unter dieser Voraussetzung lägen noch weitere grosse Möglichkeiten für den Staat brach. Zum Beispiel könnte von allen Hausfrauen und Hausmännern, die UNENTGELTLICH zu Hause arbeiten, Steuern auf einen Eigeneinkommenswert von z.B. 5000 Franken pro Monat verlangt werden. Was kann denn der Staat dafür, dass diese Frauen ihr Einkommenspotenzial nicht realisieren? Bitte keinen «Shitstorm»; dieser satirische Vergleich soll lediglich die Absurdität der Besteuerung eines Eigenmietwertes verdeutlichen.

  • Nick sagt:

    In dieser Situation wäre es dringend geboten, alle Anreize zur Verschuldung sehr rasch abzubauen. Allen voran die steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen. Im Gegenzug muss der Eigenmietwert abgeschafft werden. Allerdings haben weder Politik noch Banken daran ein Interesse.

    • Roli sagt:

      Am meisten trifft der Eigenmietwert die Rentner, denn wie das Amen in der Kirche wurden in den letzten Jahren alle Liegenschaften höher geschätzt und das Einkommen stieg dadurch fiktiv, aber die Steuerrechnung real ! Dazu kommen die steigenden Krankenkassenprämien, denen man nur mit höherer Franchise, durch Klassenwechsel zu Halbprivat oder zu Allgemein ausweichen konnte.
      Es liegt an den Politikern endlich zu handeln. Man sollte nur noch Leute nach Bern wählen, die nicht auf ihre eigenen Interessen schauen und nur Ihre Vergütungen im Kopf haben.

      • Peter Meyer sagt:

        …. Politiker die das Allgemeinwohl und das Soziale unterstützen und nicht dem privilegierteren Drittel, welches sich eigene 4 Wände leisten kann, weitere Erleichterungen schenken.
        Die Wenigverdiener und Mieter sollten gestärkt werden!
        Es kann nicht sein, dass sich ein Eigentümer eine WP Heizung für 35’000 „kaufen“ kann und das von der Allgemeinheit, den anderen Steuerzahlern, subventioniert wird, indem dieser Unterhalt abgezogen werden kann.
        (Bin selber Eigentümer…)

        • oli sagt:

          An Ihre Kommentaren hier, sind Sie Hr. Meyer sicher kein Eigentümer. Denn wenn man ein fiktives Einkommen (Eigenmietwert) versteuern muss, hat man keine Interessen die Schulden zurückzuzahlen, da man diese nicht mehr abziehen kann. Also beides abschaffen. Wieso soll es unsozial sein eine Immobilie zu besitzen ? Ob man ein Aktienportfolio für 1 Mio oder eine Immobilie besitzt, man zahlt die gleichen Vermögenssteuern dafür. Oder sind Aktien- und Obligationebesitzer auch unsozial ?

          • Maiko Laugun sagt:

            @oli: „Wieso soll es unsozial sein eine Immobilie zu besitzen ?“

            Das sind Bankmieter – keine Besitzer. Solange man die Hypo-Schulden nicht restlos abbezahlt hat, änderst sich nichts am Status nichts.

            Muss wohl an der Indoktrination liegen, dass der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum noch immer nicht klar ist.

            P.S. Lebe in China und habe hier eine restlos abbezahlte Wohnung, also ohne Hypo-Schulden. Aufgrund von staatlichen Gesetzen ‚gehört‘ diese ‚Hütte‘ (Wohnung) trotzdem nicht mir.

            Der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum ist aber nicht wirklich relevant. Wichtig ist nur die Erkenntnis, dass langfristig die gute alte Miete besser und zu bevorzugen ist.

          • Maiko Laugun sagt:

            Beim Blog-Beitrag geht es nicht um eine Immobilien-Blase und Hypo-Schulden. Es geht darum, dass die Finanzindustrie – mit der korrumpierten Politik – den Möchtegern-Mittelständlern vorgaukelt, sich vom priimitiven Pöbel der Arbeiterklasse abheben zu können. Genau deshalb verteidigen auch alle Möchtegern-Mittelständler in Online-Foren ihre eigene Position gegenüber den Mietern.

            P.S. Es macht keinen Unterschied zwischen China und dem Heidiland. In China gehört die ‚eigene Hütte‘ immer dem Staat, auch wenn sie ohne Hypo-Kredite gekauft wurden – und im Heidiland immer den Finanzinstituten. In beiden Fällen ist der betroffene Bürger nichts anderes als ein Vollidiot.

          • Hans Hödli sagt:

            @Laugun: Es braucht eben Vollidioten, wer soll sich denn sonst für Zinsen, Mieten/Pachten und Dividenden abstrampeln?

          • Rolf Zach sagt:

            Soviel ich mitbekommen habe, gehört alles Land in China dem Staat, der Private hat nur das Recht auf diesem Land für sich sein privates Eigenheim zu erstellen oder zu kaufen. Eine Art Baurecht auf staatseigenem Land. Man besitzt das Land, aber hat Eigentum auf das Gebäude oder die Eigentumswohnung darauf, welches man auch durch Hypotheken finanzieren kann.
            Erklären Sie mir, Herr Laugun, ob ich so richtig informiert bin und können Sie ihr Haus vererben?

          • Maiko Laugun sagt:

            @Rolf Zach: In China gibt es als Grundsatz nur die Kommunistische Partei, sonst gar nichts. Dies als Einleitung:

            Nach 70 Jahren (eine Lebensgeneration?) gehen automatisch alle Rechte an den Staat zurück. Das bedeutet, dass man dann wieder neu kaufen muss; egal ob man dies nach westlichem Rechts-Verständnis als Besitz oder Eigentum bezeichnet.

            Zur Vererbung: Kann da leider keine rechtsgültige Antwort geben. Nach meinem Verständnis (meine Frau ist Chinesin und wir haben eine jugendliche Tochter) sollte eine Umschreibung an die Tochter (egal ob wir noch lebend oder bereits verstorben sind) so gehe ich davon aus, dass eine Umschreibung auf die Tochter (Vererbung) möglich ist, allerdings auf die Gesamtzeit der 70 Jahre beschränkt. Dies in Kurzform. Gruss an Sie.

          • Anh Toàn sagt:

            Eigentlich ist der Grundbesitz in jedem Staat nur Eigentum, solange es diesem Staat gefällt, dies so zu lassen.

            Wer sich heute mit 32 ein Eigenheim kauft in der Schweiz, hat auch keine Gewissheit, dies eines Tages an die Erben weiter geben zu können. Andererseits kann die beschränkte Besitzdauer in Systemen wie Singapore oder China verlängert werden:

            Habe mal einen Bootsanlegeplatz am Genfersee „gekauft“: Genauer das von der Gemeinde eingeräumte Recht, 25 Jahre lang ein Boot da anzubinden und die Pflicht, mit den anderen Berechtigten für den Unterhalt der Hafenanlage aufzukommen. Nach fünf Jahren kam ein Schreiben, die Gemeinde hätte dieses Recht um 10 Jahre verlängert, ohne eine Gegenleistung zu verlangen.

      • Hans Hödli sagt:

        Sie mache Witze. Rentner mit abbezahltem Haus machen vielleicht 5% der Bevölkerung aus, wer soll für die lobbyieren? Und dann haben die oft noch einen Unternutzungsabzug und einen Härtefallabzug auf einem EMW der nicht höher als 70% einer Marktmiete sein darf. Und wenn man die Bude nicht verlottern lässt bleibt mit dem ständigen Unterhalt gar nichts mehr übrig von diesem EMW. Zumal werterhöhende Investitionen auch noch abzugsfähig sind (Umweltschutz- Energiemassnahmen). Man sollte eben nicht auf zu grossem Fuss leben.

        • Rolf Zach sagt:

          Hm, ich weiß nicht, die Steuerbehörden können ganz knifflig werden, wenn Sie Abzüge haben, die sich auf der Höhe des Eigenmietwertes bewegen oder noch darüber hinaus sind. Mit den Wert erhöhenden Investitionen ist es so eine Sache, da können die Definitionen zwischen Eigenheimbesitzer und Steuerbehörde um einiges auseinander gehen.
          Abgesehen davon, überlegen Sie sich einmal, was als pflichtbewusster Staatsbürger mehr kostet, der Rentner im eigenen Haus mit SPITEX oder der Rentner im Pflegeheim. Solange Sie selbständig aufs WC gehen können, ist der Rentner zuhause um einiger billiger für die Allgemeinheit als der Rentner im Pflegeheim.

          • Maiko Laugun sagt:

            @Rolf Zach: „..oder der Rentner im Pflegeheim.“

            Wenn ein 60-jähriger sich nicht mehr bücken kann, um die Socken zu wechseln und die Schnürsenkel zu binden, dann gilt er per Definition als pflegebedürftig.

            Die rechtsnationale und populistische SVP würde da von Selbstverantwortung schwafeln.

            Rechts und Links sollten sich endlich den Kernproblemen widmen.

  • Alain Surlemur sagt:

    Wer Angst vor einem Preiszerfall hat sollte sich mal überlegen ob er

    a) ein Dach über dem Kopf gekauft hat oder ein Spekulationsobjekt

    b) er mit Nachforderungen der Bank rechnen muss sobald die Preise etwas sinken

    c) er nicht vieleicht die Rekordtiefen Zinsen nutzen sollte um die Hypothek abzutragen

    Wer einen Preisrückgang von 20-30% nicht verkraftet sollte gar nicht erst kaufen bzw die heutigen Preise eher zum Verkaufen nutzen.

    Nur so meine zwei Backsteine

    • Anh Toàn sagt:

      Um nach einem Preisrückgang von 30% noch immer nicht unter Druck zu sein, sollte man heute nicht über 55% belastet sein. Das sind nach den Preisrückgang dann nahe an 80%:

      Steigende Zinsen muss heute jeder Hyposchuldner verkraften können, die Bedingungen sind meines Erachtens zu restriktiv in dieser Hinsicht, weil deutlich steigende Zinsen ein inflationäres Umfeld voraussetzen und dies wiederum nominell steigende Löhne. Aber 20 Prozent Eigenkapital sind nach einer Korrektur der Preise um 20 Prozent weg: Null Prozent, Null CHF, Null Eigenkapital.

      Nicht steigende Zinsen an sich sind das Problem, aber sinkende Immobilienpreise könnten über wegen nicht erfüllter Margin Calls zur Verwertung gelangender Objekte eine Abwärtsspirale in Gang setzen.

      • Anh Toàn sagt:

        Stark fallende Immobilienpreise würden nicht nur die Eigentümer hart treffen. Sondern auch deren Gläubiger, inbesondere die exponiert im CH Hypomarkt engagierten Banken, systemrelevante Raiffeisen, Kantonalbanken für die z.B. die Kantone haften. Und dann noch die Bewertungskorrekturen in den PKs.

        30% Wertkorrektur über den ganzen Schweizer Immobilienmarkt wird man (SNB, Politik) zumindest um fast jeden Preis zu vermeiden suchen. Aber der private Eigentümer ist kaum diversifiziert, an einzelnen Orten, „spezielle Objekte“, von Luxus bis an der Autobahn, können durchaus auch 30% oder mehr verlieren.

        Die Wertentwicklung des Marktes hängt in erster Linie von der Zuwanderung ab, ohne Bevölkerungswachstum bleibt zwar die Nachfrage nach mehr Wohnraum, aber Neubau wird nicht 0.00

        • Anh Toàn sagt:

          Oder kurz:

          Das echte Risiko eines halbwegs vernünftigen privaten Eigentümers liegt nicht in steigenden Zinsen, die Ausdruck zumindest der Erwartung von Inflation sind, das Risiko ist, wovor sich niemand fürchtet: Deflation: Sinkende Löhne und sinkende Immobilienpreise sind das Risiko des Wohneigentümers. Je verschuldet, desto Risiko.

          meine 2 Backsteine oben drauf

          • Marcel Senn sagt:

            Anh: Die Immobewertung der SNB der Privatimmobilien wurde Ende 2016 auf 1.9 Bio bewertet, davon 0.784 Bio mit Hypotheken belastet.
            30% von 1.9 Bio wären fette 570 Mrd, dazu würden die Geschäftsimmobilien vermutlich auch noch mitgerissen, dann käme man locker auf einen Wertverlust von einem CH BIP oder noch mehr. Aber die Hypoverschuldung würde eben bleiben…

            https://data.snb.ch/de/topics/uvo#!/cube/frsekgevehup

          • Marcel Senn sagt:

            Anh: Betreffend Deflation – die Zinsen würden dann aber nicht steigen, ev. sogar noch negativer werden als jetzt schon.
            .
            Das Problem wäre dann aber vermutlich die Massenarbeitslosigkeit und wenn die Bank die Hypobelastung in Bezug zum EK neu berechnen würde…

          • Linus Josef Anton Huber sagt:

            „Betreffend Deflation – die Zinsen würden dann aber nicht steigen, ev. sogar noch negativer werden als jetzt schon.“

            Es besteht auch die Möglichkeit, dass Zinsen in einem oder mehreren Sektoren trotz oder gerade wegen Deflation steigen, nämlich im Falle, in welchem die Gefahr besteht, dass die Rückzahlung der Schulden in Frage gestellt werden muss und die Notwendigkeit der Abschreibung im Raume schwebt. Obwohl die Zentralbanken beim Platzen der letzten Blasen erfolgreich waren, dieses Szenario zu verhindern, heisst dies noch lange nicht, dass es in Zukunft gleichartig ablaufen wird.

          • Anh Toàn sagt:

            Nee, das heisst es nicht. Aber wenn es nicht gelingt, dieses Szenario zu vermeiden, sind wir eigentlich alle am A., was immer wir sind, Arbeitnehmer, Selbständige, Rentner, Sozialhilfebezüger. Für die Allermeisten ist das Einkommen viel wichtiger, nur bei wenigen stammt dies in erster Linie aus Vermögen.

          • Linus Josef Anton Huber sagt:

            Grundsätzlich sind deflationäre Phasen der Konsumentenpreise normal, disziplinieren die Akteure indem sich bildende Ungleichgewichte bereinigt werden und
            erlauben dem Konsumenten in den Genuss der Produktivitätssteigerungen zu gelangen.

            Die Deflation von Asset-Preisen hingegen erzeugt Probleme, wenn sie zuvor aufgrund politischer Ueberlegungen mit entsprechenden Massnahmen (mitunter der Entwertung der Währungen) in die Höhe getrieben wurden. Das Problem ist nicht wirklich Deflation per se, sondern die Blasenbildungen, welche zwangsläufig zur nachträglichen Deflation von Assetpreisen führt.

        • Maiko Laugun sagt:

          @Anh: „..inbesondere die exponiert im CH Hypomarkt engagierten Banken, systemrelevante Raiffeisen, Kantonalbanken für die z.B. die Kantone haften…

          Genau da liegt der Hund begraben. Es geht hier nicht um Ökonomie. Es geht hier um nichts anderes als eine Volksverarschung.

  • Marcel Senn sagt:

    Das waren noch Zeiten 1990 als die CHF Libor Rates auf tw. bis 10% gestiegen sind und den damaligen Absturz der CH Immobilienblase eingeläutet haben.

    http://www.global-rates.com/interest-rates/libor/swiss-franc/1990.aspx

    • DonKleti sagt:

      Tja, dann warten Sie mal ab wenn die Abstimmung im Juni zur Vollgeld-Initiative gewonnen werden sollte.
      Libor Rates CHF 25%; Immomarkt -65%!
      Wir werden sehen. Ich freu mich.
      Gruss
      Kleti

      • Marcel Senn sagt:

        Vollgeld kommt vielleicht auf 30% Ja wenns ganz hochkommt und wieso sollten die Zinsen dann auf 25% ansteigen?
        In so einem unwahrscheinlichen Szenario würde der € auf 40-50 Rappen fallen und der US$ auf 10-20 Rappen, und dann könnte Heidiland sowieso einpacken…

        • DonKleti sagt:

          …weil ab dann nur noch Käufer am Markt sind welche über eigenes Cash verfügen. Und das dürfte dann die Minderheit sein.
          Auch würde dann im CHF ein Nachfrage-Überhang stattfinden, weil niemand in eine solche Währung noch investieren möchte, deren Volkswirtschaft (inkl. private Haushalte) am Abserbeln ist. Die steigenden Zinsen werden den Immomarkt vom Übelsten treffen. Nur TJ-Ordan und seine Jungs werden profitieren.
          Dollar long heisst die Losung!!
          Gruss
          Kleti

        • Linus Josef Anton Huber sagt:

          „In so einem unwahrscheinlichen Szenario würde der € auf 40-50 Rappen fallen etc.“

          Wer sich derart sicher fühlt, wie eine bestimmte Zukunft aussehen würde, dürfte an einem tüchtigen Mass an Ueberheblichkeit leiden. Dies heisst nicht, dass diese Möglichkeit auszuschliessen wäre, sondern dass es nicht möglich ist eine derart sicher Prognose abzugeben, wenn man die in solch einem Falle verwendete Geldpolitik nicht kennt. Bei Verwendung eines genug langen Zeitabschnittes hat sich Ihre Prognose einer ähnlichen Wertsteigerung des chf-Wertes im Verhältnis zu anderen Währungen bereits in die Vergangenheit auch ohne Vollgeld bewahrheitet. D.h. natürlich nicht, dass der Wert des chf wirklich steigt, sondern dass sich der chf weniger schnell als die anderen Währungen entwertet.

          • Marcel Senn sagt:

            Huber: Was soll Ihr Ueberheblichkeitsgelabber wieder? Ich habe erstens von einem sehr unwahrscheinlichen Szenario geschrieben, dass der Fr. jemals 25% Zinsen zahlen wird und falls das tatsächlich passieren würde (was ich nicht glaube), dann wissen Sie ja selber wie Kapital reagiert und der Franken irrational stark aufwerten würde.
            Im übrigen entwerten Währungen gar nicht, sondern der Wertverlust wird durch Zinsentschädigung im Zeitwert zumeist überkompensiert, zumindest wenn die Zinssätze über der Inflationsrate liegen – also ein Realzins vorhanden ist. Aber diesen Denkfehler machen die meisten, dass sie das ursprüngliche Kapital und die thesaurierten Zinserträge entkoppeln und dann was von „Entwertung“ der Währungen daherlabbern.

          • Linus Josef Anton Huber sagt:

            „Im übrigen entwerten Währungen gar nicht, sondern der Wertverlust wird durch Zinsentschädigung im Zeitwert zumeist überkompensiert“

            Entwerten nicht, aber der Wertverlust wird kompensiert. – Köstlich

          • Marcel Senn sagt:

            Huber: Ja ich weiss soviel Abstraktion übersteigen eben Ihre Denkfähigkeiten!
            .
            Bewahren Sie denn Ihr Geld unter der Matratze auf, dann haben Sie mit der Zeit wirklich einen Kaufkraftverlust, aber dann haben Sie auch die Grundprinzipien des Kapitalismus und dem Zeitwert des Geldes nicht wirklich begriffen!

          • Marcel Senn sagt:

            Huber: Wenn man meint, der Zins sei einfach ein Nettoeinkommen und der Wert des Kapitals müsse auf ewig gleich bleiben, dann ist das so etwa wie der Lädelibesitzer der meint, was am Abend in der Kasse ist, das sei jetzt sein Reingewinn.

          • Linus Josef Anton Huber sagt:

            Ich meine gar nichts, jedoch Sie widersprechen sich selbst. Der Kapitalbesitzer hat kein automatisches Anrecht auf Zinsen, sondern Zinsen stellen den verhandelbaren Preis für Kapital dar. Dieser Preis dient als Informationsträger und erfüllt damit eine bedeutungsvolle Funktion in Bezug auf das Gleichgewicht zwischen Sparen/Investieren und Konsum. Das zur Vergügungstellen von Kapital beinhaltet immer auch die Gefahr des Teil- oder Totalverlustes der Investition.

            Sie scheinen den Unterschied zwischen Kapital und Währungen nicht zu erkennen. Darin liegt der grundlegende Fehler, welcher nicht einzig Sie begehen (Kapital kann man nicht mit der Druckerpresse erzeugen).

          • Marcel Senn sagt:

            Huber: Zins ist erst an letzter Stelle ein verhandelbarer Preis. Primär setzt sich der aus den Inflationserwartungen zusammen, dann an der Bonität des Schuldners, der Dauer der Ausleihe resp. Kündigungsfristen und wenn dann noch ein Ungleichgewicht besteht zwischen Angebot und Nachfrage, dann kann man noch etwas verhandeln – je nach Position nach oben oder unten, aber der grösste Teil ist schon predeterminiert von den Zentralbanken, Bonitätsreglementen etc.
            Mit den Staatsfondsphantasien zu den SNB Aktiven haben allerdings schon einige hierzulande das Gefühl man könne Kapital auch mit der Druckerpresse kreieren (ich gehöre da nicht dazu)…
            Und solange im täglichen Gebrauch der Währungsverlust mit Lohnerhöhungen kompensiert wird, ist doch alles halb so schlimm…

          • Marcel Senn sagt:

            Und wenn ich ein Produkt heute für 100 kaufe oder das Geld 10 Jahre in Staats- oder Firmenanleihen anlege und dann vielleicht 130 habe und das Produkt kostet infolge Inflation, aber auch Produktivitätssteigerung und technologischer Fortschritt nur noch 115 kostet, dann habe ich sogar noch einen Gewinn gemacht, allerdings musste ich dann 10 Jahre auf das Produkt warten und wenn es nur ein Gebrauchsprodukt war, dann wäre es nach 10 jahren oft auch schon futsch.

          • Linus Josef Anton Huber sagt:

            Nun, Investieren wird im Normalfall (keinesfalls immer) eine Rendite abwerfen. Das hat wenig mit nichts damit zu tun, ob und inwiefern sich eine Währung entwertet, sondern es handelt sich um 2 Paar Schuhe. Es gab historische Phasen, in welchen Geld nicht entwertet wurde und die Wirtschaft bestens wuchs (dies als Gegenargument jener, welche dem Irrglauben unterliegen, dass Inflation notwendig sei für ein gesundes Wirtschaftswachstum)

            Natürlich verzerren die Zentralbanken mit ihrer zentralplanerischen Geldpolitik die Preisfindung für Kapital und damit das Spiel zwischen Sparen, Investieren und Konsum. Daher haben wir ja die ganzen Blasenbildungen der letzten 2 Jahrzehnte.

          • Marcel Senn sagt:

            Huber: „Es gab historische Phasen, in welchen Geld nicht entwertet wurde und die Wirtschaft bestens wuchs“
            .
            So ein undokumentierter Allgemeinplatz ist ja wohl nicht in Ihrem vollen Ernst ein seriöses „Gegenargument“?
            Wann soll denn das konkret gewesen sein? Und haben Sie echt das Gefühl in irgendwelchen alten guten Zeiten können man das alles so genau überprüfen? Inflation, GDP Wachstum etc. sind auch heute immer noch eher kontroverse Werte, wieso also soll man so genau wissen wie die vor Jahrhunderten waren.
            Das sind wohl eher einmal mehr Ihre heile Welt Phantasien Herr Huber.
            .
            Währungen entwerten übrigens nur im Aussenwert gegenüber anderen Währungen, wenn sie innerhalb des eigenen Währungsraumes an Kaufkraft verlieren, dann ist das inflationsbedingt.

          • Linus Josef Anton Huber sagt:

            Nun, offensichtlich haben Sie sich wenig mit Wirtschaftsgeschichte befasst. Z.B. in der Phase des klassischen Goldstandards wurden gute Wachstumsraten ohne die Entwertung von Währungen erzielt. Sicherlich stehen die Daten dieser Periode zur Verfügung. Es heisst übrigens nicht, dass damit keine Probleme bestanden, sondern einzig, dass Wirtschaftswachstum nicht von der Entwertung von Währungen abhängt.

            Hören Sie endlich den Unsinn, dass Währungen nicht an Kaufkraft verlieren, abzusondern. Es handelt sich um statistisch belegte Daten. Natürlich handelt es sich um inflationäre Geldpolitik (Inflation fällt nicht grundlos vom Himmel), welche den Wertverlust erzeugt.

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