So binden Banken ihre Hypokunden an

Geldinstitute locken derzeit mit Aktionen. Warum sie das machen – und warum man besser auch Konkurrenzangebote prüfen sollte.

Sie will Kunden mit Festhypotheken binden, die unter dem Libor liegen: Die Migrosbank. Foto: Keystone

Ich habe eine Liborhypothek bei der Migrosbank, die im Juli ausläuft. Die Bank ist auf mich zugekommen und macht ein Aktionsangebot. Und zwar Festhypotheken, die unter dem Libor liegen. Das scheint sehr attraktiv. Es erstaunt mich sehr, dass die Bank Festhypotheken unter dem Libor anbietet. Der kommende Saron sollte meines Wissens mit den Zinssätzen des Libors vergleichbar sein. Das Angebot gilt nur kurz. Übersehe ich da einen Haken? C.B.

Der Libor – die sogenannte London Interbank Offered Rate – und die damit verbundenen Liborhypotheken, wie Sie eine halten, gehören bald der Vergangenheit an. Lediglich noch bis Ende 2021 wird die wenig transparente Ermittlung des Liborzinssatzes noch unterstützt.

An die Stelle des Libor tritt der Saron. Dieser steht für die Swiss Average Rate Overnight, die auf getätigten Transaktionen basiert und transparenter als ihr Vorgänger ist. Zwar gibt es noch einige Unklarheiten, wie die künftigen Saronhypotheken im Detail ausgestaltet sind. Die Zinssätze auf Saronbasis indes sind sehr ähnlich wie jene auf Liborbasis.

Die Liborhypothek orientiert sich direkt am Geldmarkt. Entscheidend für Sie und für die Zinshöhe Ihrer Hypothek sind letztlich die Kapitalmarktzinsen und die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank.

Damit der Franken nicht noch attraktiver wird, hält die SNB die Leitzinsen bereits seit fünf Jahren im Minus. Nach den heftigen Turbulenzen im Zuge der Corona-Krise und des Ölpreis-Crashs Anfang März und der wachsenden Angst der Anleger vor einer Wachstumsabschwächung oder sogar einer Rezession haben die internationalen Notenbanken versucht, mit einer weiteren Lockerung der Geldpolitik die Situation zu beruhigen.

Immer mehr Leute vergleichen vor einem Neuabschluss die Konditionen der Hausbank mit jenen von Konkurrenzinstituten.

In diesem Kontext ist der Druck auf die Schweizerische Nationalbank gestiegen, ihre Negativzinsen von minus 0,75 auf minus 1 Prozent auszuweiten. Wegen des Risikos einer globalen Rezession und der geldpolitischen Massnahmen der Notenbanken in den USA und Europa tendiert das Zinsniveau momentan wieder klar nach unten. Der von der SNB heute schon ausgewiesene Saron bewegt sich auf minus 0,716 Prozent. Sie zahlen Ihrer Bank faktisch nur die Marge.

Das Gleiche gilt angesichts der Negativzinsen bei den Festhyposätzen. Bei den Zinsen hat die Bank denn auch Spielraum. Fixe Sätze gibt es schon lange nicht mehr. Selbst unter den Kunden der einzelnen Bank gibt es unterschiedliche Sätze.

Auch bei den Produkten gibt es Unterschiede: Die Festhypothek gibt Ihnen die Sicherheit, dass Sie während der gewählten Laufzeit keine Zinsänderung erfahren. Bei der Libor- und der künftigen Saron-Hypothek kann der Zins auch während der Laufzeit des Rahmenvertrages ändern.

Momentan sehe ich indes kein grosses Risiko, dass die Zinsen plötzlich stark ansteigen könnten. Indem Ihnen die Bank ein Angebot macht, die bisherige, auslaufende Liborhypothek rasch in eine Festhypothek umzuwandeln, will sie Sie als Kundin binden. Denn immer mehr Leute vergleichen vor einem Neuabschluss die Konditionen der Hausbank mit jenen von Konkurrenzinstituten. Wenn man Ihnen ähnlich wie bei einer Aktion im Detailhandel kurzfristig attraktive Konditionen für den Umstieg anbietet, hat die Bank eine grössere Chance, dass Sie ihr treu bleiben.

Obwohl ich die Ihnen gebotenen Zinssätze als interessant einstufe, rate ich Ihnen, Offerten von Konkurrenzinstituten einzuholen. Dann können Sie vergleichen. Zeit haben Sie genug. Ich würde mich auch nicht von der Tatsache unter Druck setzen lassen, dass das Aktionsangebot Ihrer Bank zeitlich begrenzt ist.

Die Banken stehen bei der Vergabe von Hypotheken zunehmend im Konkurrenzkampf – nicht nur untereinander, sondern auch mit Pensionskassen und Versicherungen. Diese geben ebenfalls zu sehr günstigen Bedingungen Hypotheken an Private ab.

24 Kommentare zu «So binden Banken ihre Hypokunden an»

  • Werner Wenger sagt:

    Der Saron hat laut unserer Bank gegenüber einer Festhypothek und dem heutigen Libor einen erheblichen Nachteil. Der dereinst verrechnete Zinssatz werde, Wissensstand Anfangs 2020, am Ende der Zinsperiode festgelegt. Wenn ich dann den Zinssatz kenne, bin ich mit der 3-monatigen Kündigungsfrist noch zwei Zinsperioden von je 3 Monaten gebunden. Das hat uns bewogen, eine Festhypothek knapp unter 1% mit einer Laufzeit von 5 Jahren zu vereinbaren. Wir denken, dass alles was unter 3% kostet, sehr günstig ist. Wir erinnern uns noch an Zeiten mit 7,5% Hypozins…..

    • Karl Schweizer sagt:

      Es st schon interessant, wie sich die Relationen verschieben. Wir haben unsere Hypothek vor 2 Jahren abgeschlossen und nun bereits die erste Tranche abgelöst zu 0.8% über 8 Jahre (auch 10 Jahre wären zu diesem Zinssatz möglich gewesen, doch in 8 Jahren sollen alle Tranchen fällig sein). Für uns ist alles über 1.5% schon hoch.

    • Paul Kellenberger sagt:

      Die Zinssätze vom Saron dürften sich noch längere Zeit im Minus bewegen. Bei Minuszinsen spielt es keine Rolle, ob der Zinssatz am Ende der Zinsperiode festgelegt wird. Dann zahle ich der Bank einfach die Marge. Diese wird, je nach Finanzinstitut doch günstiger sein als eine Festhypothek.
      https://hypomat.glkb.ch/online-hypothek/hypothek-aktuelle-zinsen?0

  • Anton Schneier sagt:

    Nein – eine 5jährige Hypothek für 3% ist miserables Geschäft für den Hypothekennehmer. Die Vergangenheit spielt bei Vergleichen keine Rolle mehr.

  • Anton Schneider sagt:

    Nein – eine 5jährige Hypothek für 3% ist miserables Geschäft für den Hypothekennehmer. Die Vergangenheit spielt bei Vergleichen keine Rolle mehr.

    • Werner Wenger sagt:

      Schneider, lesen Sie meinen Artikel und finden Sie Ihren Wahrnehmungs- oder Denkfehler! Wir zahlen nicht 3%, sondern etwas unter 1%.

  • Martin sagt:

    Man soll unbedingt Hypothekarangebote von Versicherungen und der Pensionskasse prüfen. Die Banken klammern sich völlig an die absurden Finma-Vorschriften mit 5 Prozent, obwohl man eine Zehnjährige Hypo mit 1 Prozent abschliessen kann.

    Mit Versicherungen sind Gesamtpakete möglich mit Amortisation, Lebensversicherungen, Sparplan etc.

  • Karl Schweizer sagt:

    Wichtig für genannte Flexibilität ist vor allem, dass wenn mehrere Hypotheken abgeschlossen wurden, diese alle zu selben Zeit auslaufen. Nur dann besteht die Möglichkeit, die Bank zu wechseln. Die Bank wird dem Kunden erzählen, dass es sinnvoll sei, das Zinsrisiko zu glätten. Dieses Argument ist natürlich aus Risikosicht im Zusammenhang mit Zinsschwankungen nicht von der Hand zu weisen, doch verliert man seine Verhandlungsposition. Was schwerer wiegt, weiss man halt immer erst im Nachhinein.

  • Fankhauser sagt:

    Ich habe jetzt gerade bei der Swiss live für 12 Jahre für 0,77% abgeschlossen.Konkurenz Offerten lohnen sich!

  • Thomas Huber sagt:

    ich habe vor 3 Jahren bei der Schwyzer Kantonalbank für 0.83% auf 5 Jahre fest abgeschlossen.

  • Gino ramsch sagt:

    Es ist im Moment am besten eine Libor oder saron auf 3 monate zu machen. Mann zahlt der tiefste zins. Und sollten die Zinsen steigen werden sie dies nicht in 3 Monaten von -1 auf +5% machen. Also tiefe libor z.B 0.8% zahlen und so lang wie möglich profitieren, steigen die zinsen kann mann immer noch fixieren.

    • Anh Toàn sagt:

      “ steigen die zinsen kann mann immer noch fixieren.“

      Bei steigenden Zinsen wird es sehr schnell sehr teuer, die Zinsen zu fixieren.

      • Meieriesli sagt:

        Das stimmt schon, aber diese Warnung predigen die Banken seit ewig. Seit 25 Jahren lohnt sich das Libor-Risiko unabhängig von der Betrachtungsdauer, glaub ohne eine einzige Ausnahme.

        Wie bei den gestaffelten Hypos haben die Banken auch hier ganz klar Eigeninteresse: Je länger Ihre Hypo läuft, desto länger weiss die Bank dass sie an Ihnen verdient.

        Welche Variante sich für Sie lohnen würde bzw. gelohnt hätte, ist für die Bank nicht nur unerheblich, sondern sogar kontraproduktiv da Ihre Einsparung wahrscheinlich den Profit der Bank reduziert.

  • Urs Schumacher sagt:

    Die Zinsen werden aber noch wie aus dem Nichts ploetzlich stark ansteigen.
    Und zwar dann wenn eine Flucht aus den Waehrungen stattfindet weil zuviel Geld gedruckt wurde. Dann kommen viele fremdfinanzierte Immobilien unter Druck und auf den Markt. Die Preise sinken und die Banken verlangen zusaetzliche Sicherheiten. Die wird aber fast niemand bringen koennen. Die Hypothek bleibt nominal und der Wert der Immobilie kann unter die Hypothek fallen. Dann kann die Bank uebrigens auch eine Festhypothek einseitig kuenden und eine Anschlusshypothek zu neuen Bedingungen anbieten. Gegen die Banken gewinnt man nie weil sie am laengeren Hebel sitzen. Selbstbewohnte, schuldenfreie Immobilien: ja. Lebenslang fuer den Hausherrenstolz versklaven: nein.
    Der Goldpreis wird es anzeigen, wenn es soweit ist

    • Mark Müller sagt:

      Beides ist von Vorteil nie nur auf einem Gleis fahren am besten breit aufgestellt zur Zeit sind alle Sachwerte wohl Gold Wert.

    • Meieriesli sagt:

      @Schumacher
      Ein solches Szenario würde im CHF mit Sicherheit nicht zu einem Anstieg der Zinsen führen. Im Gegenteil, der CHF als Fluchtwährung würde massiv aufgewertet. Steigende Währung hat nie steigende Zinsen zur Folge.

      Eine Flucht aus dem CHF hingegen wäre willkommen, könnte doch die Nati endlich von den negativen Zinsen weg und beginnen, die Bilanz wieder verkürzen.

      Die Kündigung der Festhypo kann ggf durch Hinterlegung von zusätzlichen Sicherheiten verhindert werden. Was die Bank allerdings kaum tun wird solange die Schuld bedient wird, denn eine Verwertung der Liegenschaft ist aufwändig.

  • Yvonne Schmid sagt:

    Wer etwas über die Zahlen-Begabung bei der Migrosbank erfahren will, sollte „migrosbank“ „zinseszinseffekt“ googlen. Allen ernstes schreibt die Migrosbank: „Bei Sparguthaben profitieren Sie vom Zinseszinseffekt“ – bei einem aktuellen Zinssatz von 0.01 Prozent …
    Bringe ich der Migrosbank 1 Million Franken, dann gibt das 100 Franken Zins, im Folgejahr davon 1 Rappen Zinseszins. Falls der Rappen nicht der Rundung zum Opfer fällt, dann habe ich nach 10 Jahren sagenhafte 10 Rappen Zinseszins-Profit, lol.

    • Jennie Halb sagt:

      Sie haben ja Recht bezüglich der geringen Auswirkung der Zinseszinsen.
      Aber wenn Sie das schon vorrechnen, bitte richtig.
      1 Million Franken auf 10 Jahre zu 0.01% verzinst, gibt aber 1 Million Franken, plus 1000 Franken Zinsen plus 45 Rappen Zinseszinsen (wenn wir mal sämtliche Rundungen ignorieren). Sie haben vergessen, dass man im dritten Jahr nochmals Zinseszinsen auf die CHF100 aus dem ersten Jahr bekommt, usw. usf. lol.

  • Mark Müller sagt:

    Also wir haben unsere Hypothek abbezahlt die kommende Weltwirtschaftskrise wird die Häuserpreise einbrechen lassen, da konnte mich auch keine Bank oder Versicherung locken mit dem billigen Geld. Der Hammer war aber das wegen 100’000 Hypothek keiner ein Angebot via Comparis machte die Auflage war mind. 300’000…

    • Urs Schumacher sagt:

      👍 Well done !

      Habe ich auch so gemacht. Sicher gibt es auch dafuer keine Garantie, aber in einer Phase wo alle Schulden abgebaut werden muessen ist es eine gigantische Wette die man mit einer Hypothek eingeht. Rechtzeitig wird man da nicht raus kommen weil Immos in sich nur traege handelbar sind. Man wird mit eine Hypothek dadurch regelrecht zum lebenden Hedgefond.
      Zudem wird sich ab 2025-2030 die Demograophie in Europa nicht positiv auf den Immomarkt auswirken. Fuer viele wird nur der Hausherrenstolz bleiben und die Erinnerung an die Bankforderung.

  • Chris sagt:

    Zum Glück habe ich seit Anfang an keine Hypothek und muss mich deshalb mit dieser Rechnereien nicht kümmern. Mit welcher Strategie fahre ich die leicht besseren Konditionen ein die sich mit den Steuern besser optimieren lassen.
    Sebelrasseln auf hohem Niveau. Nin und her um ein paar Franken einzustaren!
    Fazit: Man kauft alles nur dann, wenn man es sofort aus eigener Tasche bezahlen kann. Alles andere ist Hoffnung auf Zeit.

    • Urs Schumacher sagt:

      👍 Bravo !

      Auch mieten ist keine Schande. Man ist flexibel und ohne Schulden – auch wenn es ein paar Tiefzinsjahre lang etwas teurer war als kaufen.

Kommentar

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