Wertzuwachs bei Immobilien kann trügen

Nur ein Buchgewinn: Der Preisanstieg bei Immobilien kann unter Umständen wieder wegschmelzen. Realisieren könnte man den Wertzuwachs nur durch einen Verkauf der Liegenschaft. Foto: iStock

Wir haben ein Mehrfamilienhaus geerbt, das vor acht Jahren von der Bank mit fast 8 Millionen Franken bewertet wurde und zu fast 5 Millionen Franken belehnt ist. Dieses Haus nahe Zürich hat in den vergangenen Jahren an Wert zugelegt, und wir fragen uns, ob wir mit einer Erhöhung der Hypothek die Möglichkeit haben, die Erneuerung der Fenster in unserem Einfamilienhaus zu finanzieren, das für den Kauf des Einfamilienhauses vorbezogene PK-Geld wieder in die Pensionskasse einzubezahlen und ein Depot in der Vermögensverwaltung aufzubauen. Wie können wir von der Tatsache profitieren, dass der Wert des Mehrfamilienhauses gestiegen ist? M.F.

Die Preise für Wohnliegenschaften sind in den letzten Jahren in der Schweiz in der Tat stark gestiegen – insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen wie Zürich oder Genf. Zur Preissteigerung beigetragen haben die rekordtiefen Zinsen. Sie machen die Fremdfinanzierung von Immobilien eher erschwinglich und führten bei privaten und institutionellen Investoren zu einem Anlagenotstand, sodass diese vermehrt auch Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte erworben hatten.

In letzter Zeit mehren sich allerdings die kritischen Stimmen zu den Preisen bei Renditeliegenschaften. Sowohl die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) als auch die Nationalbank warnen gerade bei Mehrfamilienhäusern vor einer möglichen Preisblase. Sie selbst sind in der komfortablen Lage, dass Sie vom Preisanstieg profitieren, sollten sich aber bewusst sein, dass die Preise auch wieder sinken könnten.

Dieser Aspekt ist in der Verhandlung mit Ihrer Bank wichtig, wenn es darum geht, Ihre bestehende Hypothek auf dem Mehrfamilienhaus zu erhöhen. Aufgrund der Warnungen der Finma und der Nationalbank sind Banken bei der Erhöhung von Festhypotheken bei preislich stark gestiegenen Renditeliegenschaften etwas vorsichtiger geworden.

Dennoch gehe ich in Ihrem Fall von der grossen Wahrscheinlichkeit aus, dass die Bank Hand bietet für eine Erhöhung der Hypothek, da die Liegenschaft nicht zu stark belastet ist. Je nach aktueller Schätzung des Objekts seitens der Bank haben Sie mehr oder weniger Spielraum.

Entscheidend ist allerdings nicht nur der Wert, den Sie bei einem Verkauf auf dem Markt realisieren könnten, sondern vor allem auch die Rendite, die Sie dank der Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erwirtschaften. Wenn Sie die Hypothek erhöhen, schmälert dies allerdings Ihre Rendite. Da die Zinsen wohl noch länger tief bleiben, ist dies in der Regel gut tragbar. Wenn in Ihrem Fall sowohl Wert und Rendite stimmen, sollte es möglich sein, dass Sie einen Teil Ihres Kapitals, das derzeit im Mehrfamilienhaus gebunden ist, für sich liquide machen können, indem Sie die Hypothek aufstocken.

Dieses Kapital können Sie einerseits für die Erneuerung der Fenster in Ihrer zweiten Liegenschaft nutzen oder auch das vorbezogene Kapital wieder in Ihre Pensionskasse einzahlen. Vor allem Letzterem würde ich eine hohe Priorität zuordnen. Durch einen Vorbezug schwächt man nicht nur seine Altersvorsorge, sondern ist meistens auch mit schlechteren Versicherungsleistungen im Falle von Invalidität oder Todesfall konfrontiert. Beide Nachteile könnten Sie elegant kompensieren, indem Sie wieder Geld in die Pensionskasse einzahlen.

Kritisch sehe ich indes Ihre Idee, dass Sie mit dem Kapital, das Sie durch die Aufstockung der Hypothek erhalten, ein Wertschriftendepot aufbauen könnten. Ich kann mir zwar durchaus vorstellen, dass Ihnen Ihre Bank dazu Hand bietet und Ihnen sogar dazu rät, da sie dann doppelt an Ihnen verdient. Ich gebe Ihnen aber zu bedenken, dass Sie dann ein erhöhtes Risiko eingehen. Über das eigentliche Anlagerisiko hinaus setzen Sie sich der Gefahr aus, dass Sie auf dem Geld, das Ihnen die Bank als zusätzlichen Kredit gibt, Buchverluste einfahren.

Natürlich ist ebenso der positive Fall möglich, dass Sie nämlich eine schöne Rendite mit den Wertschriften erreichen. Dabei müssen Sie aber abwägen, ob die zusätzlichen Renditechancen in Relation zum erhöhten Risiko wirklich so viel attraktiver sind als die Rendite, die Sie mit dem gleichen Kapitalanteil auf Ihrem Mehrfamilienhaus mit weniger Risiko erwirtschaften.

Bei allen Erwägungen scheint mir wichtig, dass Sie immer im Hinterkopf behalten, dass auch der Preisanstieg bei Ihren Immobilien, ähnlich wie bei Wertschriften, faktisch nur ein Buchgewinn ist, der unter Umständen wieder wegschmelzen kann. Realisieren könnten Sie den Wertzuwachs nur durch einen Verkauf der Liegenschaft, was für Sie, wie Sie mir schreiben, aber nicht infrage kommt. Davon würde ich Ihnen auch abraten.

Auch wenn ich Liegenschaften an guten Lagen in der Schweiz grundsätzlich als eine langfristig wertbeständige Anlageklasse einstufe, würde ich den starken Wertzuwachs auf Ihrem Mehrfamilienhaus mit der nötigen Vorsicht zur Kenntnis nehmen und bei Ihren weiteren Plänen jederzeit genügend finanzielle Reserven einberechnen, da es auch bei Immobilien plötzlich zu Preiseinbrüchen kommen kann.

22 Kommentare zu «Wertzuwachs bei Immobilien kann trügen»

  • Alain Surlemur sagt:

    Spekulieren auf Kredit ist Spekulieren im Quadrat.

    Dabei ist es unerheblich ob der Kredit als Lombardkredit oder als Hypothek daherkommt.

  • Peter Rohner sagt:

    Man könnte auch das Mehrfamilienhaus verkaufen, sich ein schönes Weltportfolio aufbauen und sein Leben geniessen. Was soll ich mich beispielsweise mir Mietern rumärgern? Die Zeit ist viel zu kostbar.

    • Karl Knapp sagt:

      Es gibt Leute, die gerne Immobilen verwalten. Oder auch Vermögen verwalten, für manche ist das der reine Genuss ! Das alles kann man auch delegieren, immer für ein gewisses Entgelt.

      • Peter Rohner sagt:

        Wer das gerne macht, soll das natürlich machen. — Wem das aber zu viel Aufwand bedeutet, sollte sich nicht damit rumquälen.

  • Anh Toàn sagt:

    Ohne Kredit ist kein Spekulieren, sondern Anlage / Vermögensverwaltung. Mit Kredit ist einfach spekulieren.

    • Anh Toàn sagt:

      Wer arm ist, muss spekulieren, wer reich ist, darf spekulieren, die Mitte darf nicht. Mit Eigenheim und Eigenkapital von 3-5 Millionen in einer Renditeliegenschaft sind Sie wohlhabend, aber nicht reich: Brechen die Immobilienpreise um 30% ein, verlieren Sie Ihr gesamtes Vermögen: Wozu sollten Sie dies riskieren?

  • Zufferey Marcel sagt:

    Die Liegenschaft ist mit fast 8 Millionen Franken bewertet und zu fast 5 Millionen Franken belehnt. Und dieses Mehrfamilienhaus soll nicht zu stark belastet sein..?! Das ist ja unglaublich! Was wäre denn eine hohe Belastung? Item: Ich würde es so machen, wie bereits ein Kommentator geschrieben hat: Die Buchgewinne einstreichen und das Geld sonst wie anlegen. Wie lange die Preise trotz billigem Geld noch weiter ansteigen, steht in den Sternen: Wie im Artikel bereits beschrieben, wird eine Regulierung für Renditeliegenschaften spätestens bis Mitte nächsten Jahres spruchreif sein. Und die Käufer privater Immobilien sind jetzt schon praktisch nur noch vermögende oder gar reiche Personen, wie ich in meinem Umfeld sehe. Wenn die auch noch wegfallen, dann würde ich gerne wissen, wer noch kauft.

    • Sebastian Korealis sagt:

      „Die Buchgewinne einstreichen und das Geld sonst wie anlegen. “
      Sonstwie anlegen? In Wertpapiere? Wertpapiere sind eben Papier – Immobilien sind Realwerte. Es können momentane Fluktuationen der Buchwerte eintreten, langfristig sind sie mE die sicherste Anlage. Immobielien können fast nur durch Naturkatastrophen (versichert) oder Kriege zerstört werden.
      Mit der Wirtschaftskrise am Horizont ist in Wertpapieren ein grosses Risiko enthalten.

      • Alain Surlemur sagt:

        Herr Korealis, Sie vergessen die Politik. Wenn sich gewisse Leute bei den Mietern Liebkind machen wollen und absurde Gesetze beschliessen. Dann kann es ganz schnell aus sein mit dem Ertrags und damit auch Preis der Immobilien.

      • Michael Studer sagt:

        @Korealis: Diesen Unsinn glauben Leute immer noch im 21. Jahrhundert?! Eine Immobilie ist vor allem als Renditeliegenschaft überhaupt kein Realwert – denn der Wert hängt von möglichen Mieteinnahmen ab. Genauso sind Wertpapiere keinesfalls einfach nur Papier, sondern Sie besitzen real Anrecht auf Gewinne/Vermögen eines Unternehmens.
        Und was die Leute immer vergessen. Wenn der Staat in der Krise steckt, bittet er immer die Immobilienbesitzer zur Kasse, denn deren Güter sind eben „nicht mobil“, während die Wertschriften schnell verschoben oder verkauft sind.

      • Peter Rohner sagt:

        Aktien sind auch Realwerte. Und Liegenschaften können einem Brand zum Opfer fallen. Und sie brauchen Hege und Pflege, um nicht an Wert zu verlieren.

      • Renata Rubina Rolischo sagt:

        Vor allem sind (Rendite-)Liegenschaften mittlerweile Spekulationsobjekte für solche, die Ertrag generieren möchten, und Zwangs-Anlage-Kategorie für institutionelle Anleger, die sonst nirgends mehr zu Mindestrenditen kommen. Das hat die Preise dermassen in die Höhe getrieben, dass gerade das Verhältnis von „Real“Wert (Land, Arbeit für Gebäude) und „Buchwert“ (Spekulantenpreis, Schätzung, Wunschvorstellung) deutlich schlechter geworden ist.
        Das Risiko hat also zugenommen

      • Zufferey Marcel sagt:

        @S. Korealis: In den Neunzigern fuhr ich jeweils durch Gegenden im Kanton Zürich, in denen ganze Siedlungen leer standen. Und ein Bekannter von mir hat kurz vor Ausbruch der damaligen Krise eine Wohnung gekauft. Sie ist bis heute noch nicht so viel wert, wie damals. Immobilien sind genau genommen nur eine weitere Wertaufbewahrungsform- wie Aktien, Kunst, teure Uhren oder Oldtimer. In unserer schnellleibigen Zeit sollte man so flexibel wie möglich bleiben. Und liquide Werte sind illiquiden m. E. vorzuziehen. Klumprisiken können schliesslich ausgesprochen teuer werden..! Vermögende Personen haben idR 80% ihres Vermögens in Wohneigentum parkiert, wie aus entspr. Studien hervor geht.

      • Walter sagt:

        Die 5 Mio Schulden sind aber auch ein ganz realer Wert. Bloss leider mit dem falschen Vorzeichen. Und bei einer Preiskorrektur bei den Immobilien (soll vorkommen) bleiben die 5 Mio Minus immer noch 5 Mio Minus.

  • M. Vetterli sagt:

    “…die Erneuerung der Fenster in unserem Einfamilienhaus zu finanzieren, das für den Kauf des Einfamilienhauses vorbezogene PK-Geld wieder in die Pensionskasse einzubezahlen…”

    Was nicht angegeben wird ist die Höhe des Netto-Ertrags welcher sich aus dieser Renditeliegenschaft ergibt.
    Diese “Nebeneinkunft” sollte doch für neue Fenster des Einfamilienhauses reichen. Auch für eine Rückzahlung des WEF sollte doch jährl. etwas übrig bleiben
    Andererseits ist diese Anlage für Sie wohl ein Klumpenrisiko. Wenn sich ihr Vermögen zu über 70% aus Rendite-Immobilien zusammensetzt ist eine Diversifikation durchaus angebracht.
    Die Renditeliegenschaften stehen übrigens auf dem Radar von Finma und SNB. Die Preise gelten als sehr hoch. Bei Eintritt einer Rezession könnten sie sich als Blasen entpuppen

    • Peter Paul sagt:

      Diversifikation ja, aber wie? Ein hypothekenfinanziertes Aktienportfolio würde im vorliegenden Fall rasch und billig finanziert eine breit abgestützte Vermögensbildung ermöglichen. Finanzierungskosten 1% gegenübergestellt eine mittelfristige Rendite von 5% jährlich. Eine Erhöhung der Hypothek von 1 Mio. würde so in 10 Jahren mit Zinseszins Effekt einen Ertrag von über 500‘000 generieren. Why not?

  • Eru sagt:

    Dem Geld stelle ich die Einheit Zeit gegenüber, die beziehe ich mit dem netten Zusatz Frei, lieber als Geld anhäufen oder damit zu spekulieren. Mit dieser Freizeit kann man nicht spekuliert, sie kann nicht enteignet noch versteuert werden. Geld, mit fremdem noch mehr, zu spekulieren ist was für gierige Angeber und löst keine sondern schafft neue Probleme und befeuert die, die lieber andere arbeiten lassen! Der allergrösste Teil meines Lebens, bei guter Gesundheit (ohne Ärzte), Zufriedenheit und Glücklichkeit ist vorüber, daher verlass ich mich mehr auf mein Gefühl/Erfahrung als auf Herren im Finanzsektor und deren Ratschläge. Für mich halt ökonomisch dumm aber ökologisch sinnvoller!

  • Peter Paul sagt:

    Die Liegenschaft war vor 8 Jahren 8 Mio. wert. Dann ist diese heute mit einer realistischen durchschnittlich jährlichen Wertsteigerung von 5% für fast 12 Mio. veräusserbar. Dass hier Wege gesucht werden von dieser Wertsteigerung zu profitieren – ohne das Schwein zu schlachten, d.h. die Liegenschaft zu veräussern – scheint vernünftig. Allerdings hat keiner der Kommentare hier Wege aufgezeigt.

  • Frank sagt:

    Zu dem Thema habe ich erst ein Buch gelesen: https://bit.ly/2Lkh817
    Viel Infos und Strategien, wie man schwerwiegende finanzielle Verluste vermeidet…

  • Gretl Hendricks sagt:

    Interessant, dass es bei Mehrfamilienhäusern eine Preisblase geben könnte. Ich denke ich würde nach dem Liegenschaftskauf auch so schnell, wie möglich wieder verkaufen. Ich dachte daran ein älteres Haus zu sanieren und dann die Gewinne schnell durch den Verkauf zu realisieren.

  • Sven Bucher sagt:

    Ich möchte eine Immobilie verkaufen und bin derzeit mit der Bewertung dieser beschäftigt. Wie Sie bereits anführen, kann der Wert der Immobilie nicht einflussfrei bestimmt werden. Darauf wirken sich nämlich ebenso die Zinsen der Bank aus wie die Immobilie selbst. Ich denke ich werde dies mit der Firma für den Verkauf besprechen. Vielen Dank für die Anregungen hierzu! https://www.hackl-immobilien.at/bezirk-landeck

  • cash sagt:

    Hallo Herr Toan
    Mit 3 – 5 Mio Vermögen gehören Sie schon zu den 6 % der reichsten Schweizer
    also als Reich zu bezeichnen. Wie dekadent sind Sie denn.

Kommentar

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