Wertzuwachs bei Immobilien kann trügen

Nur ein Buchgewinn: Der Preisanstieg bei Immobilien kann unter Umständen wieder wegschmelzen. Realisieren könnte man den Wertzuwachs nur durch einen Verkauf der Liegenschaft. Foto: iStock

Wir haben ein Mehrfamilienhaus geerbt, das vor acht Jahren von der Bank mit fast 8 Millionen Franken bewertet wurde und zu fast 5 Millionen Franken belehnt ist. Dieses Haus nahe Zürich hat in den vergangenen Jahren an Wert zugelegt, und wir fragen uns, ob wir mit einer Erhöhung der Hypothek die Möglichkeit haben, die Erneuerung der Fenster in unserem Einfamilienhaus zu finanzieren, das für den Kauf des Einfamilienhauses vorbezogene PK-Geld wieder in die Pensionskasse einzubezahlen und ein Depot in der Vermögensverwaltung aufzubauen. Wie können wir von der Tatsache profitieren, dass der Wert des Mehrfamilienhauses gestiegen ist? M.F.

Die Preise für Wohnliegenschaften sind in den letzten Jahren in der Schweiz in der Tat stark gestiegen – insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen wie Zürich oder Genf. Zur Preissteigerung beigetragen haben die rekordtiefen Zinsen. Sie machen die Fremdfinanzierung von Immobilien eher erschwinglich und führten bei privaten und institutionellen Investoren zu einem Anlagenotstand, sodass diese vermehrt auch Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte erworben hatten.

In letzter Zeit mehren sich allerdings die kritischen Stimmen zu den Preisen bei Renditeliegenschaften. Sowohl die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) als auch die Nationalbank warnen gerade bei Mehrfamilienhäusern vor einer möglichen Preisblase. Sie selbst sind in der komfortablen Lage, dass Sie vom Preisanstieg profitieren, sollten sich aber bewusst sein, dass die Preise auch wieder sinken könnten.

Dieser Aspekt ist in der Verhandlung mit Ihrer Bank wichtig, wenn es darum geht, Ihre bestehende Hypothek auf dem Mehrfamilienhaus zu erhöhen. Aufgrund der Warnungen der Finma und der Nationalbank sind Banken bei der Erhöhung von Festhypotheken bei preislich stark gestiegenen Renditeliegenschaften etwas vorsichtiger geworden.

Dennoch gehe ich in Ihrem Fall von der grossen Wahrscheinlichkeit aus, dass die Bank Hand bietet für eine Erhöhung der Hypothek, da die Liegenschaft nicht zu stark belastet ist. Je nach aktueller Schätzung des Objekts seitens der Bank haben Sie mehr oder weniger Spielraum.

Entscheidend ist allerdings nicht nur der Wert, den Sie bei einem Verkauf auf dem Markt realisieren könnten, sondern vor allem auch die Rendite, die Sie dank der Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erwirtschaften. Wenn Sie die Hypothek erhöhen, schmälert dies allerdings Ihre Rendite. Da die Zinsen wohl noch länger tief bleiben, ist dies in der Regel gut tragbar. Wenn in Ihrem Fall sowohl Wert und Rendite stimmen, sollte es möglich sein, dass Sie einen Teil Ihres Kapitals, das derzeit im Mehrfamilienhaus gebunden ist, für sich liquide machen können, indem Sie die Hypothek aufstocken.

Dieses Kapital können Sie einerseits für die Erneuerung der Fenster in Ihrer zweiten Liegenschaft nutzen oder auch das vorbezogene Kapital wieder in Ihre Pensionskasse einzahlen. Vor allem Letzterem würde ich eine hohe Priorität zuordnen. Durch einen Vorbezug schwächt man nicht nur seine Altersvorsorge, sondern ist meistens auch mit schlechteren Versicherungsleistungen im Falle von Invalidität oder Todesfall konfrontiert. Beide Nachteile könnten Sie elegant kompensieren, indem Sie wieder Geld in die Pensionskasse einzahlen.

Kritisch sehe ich indes Ihre Idee, dass Sie mit dem Kapital, das Sie durch die Aufstockung der Hypothek erhalten, ein Wertschriftendepot aufbauen könnten. Ich kann mir zwar durchaus vorstellen, dass Ihnen Ihre Bank dazu Hand bietet und Ihnen sogar dazu rät, da sie dann doppelt an Ihnen verdient. Ich gebe Ihnen aber zu bedenken, dass Sie dann ein erhöhtes Risiko eingehen. Über das eigentliche Anlagerisiko hinaus setzen Sie sich der Gefahr aus, dass Sie auf dem Geld, das Ihnen die Bank als zusätzlichen Kredit gibt, Buchverluste einfahren.

Natürlich ist ebenso der positive Fall möglich, dass Sie nämlich eine schöne Rendite mit den Wertschriften erreichen. Dabei müssen Sie aber abwägen, ob die zusätzlichen Renditechancen in Relation zum erhöhten Risiko wirklich so viel attraktiver sind als die Rendite, die Sie mit dem gleichen Kapitalanteil auf Ihrem Mehrfamilienhaus mit weniger Risiko erwirtschaften.

Bei allen Erwägungen scheint mir wichtig, dass Sie immer im Hinterkopf behalten, dass auch der Preisanstieg bei Ihren Immobilien, ähnlich wie bei Wertschriften, faktisch nur ein Buchgewinn ist, der unter Umständen wieder wegschmelzen kann. Realisieren könnten Sie den Wertzuwachs nur durch einen Verkauf der Liegenschaft, was für Sie, wie Sie mir schreiben, aber nicht infrage kommt. Davon würde ich Ihnen auch abraten.

Auch wenn ich Liegenschaften an guten Lagen in der Schweiz grundsätzlich als eine langfristig wertbeständige Anlageklasse einstufe, würde ich den starken Wertzuwachs auf Ihrem Mehrfamilienhaus mit der nötigen Vorsicht zur Kenntnis nehmen und bei Ihren weiteren Plänen jederzeit genügend finanzielle Reserven einberechnen, da es auch bei Immobilien plötzlich zu Preiseinbrüchen kommen kann.