Die Hypothekentricks der Banken

Familieninterne Darlehen anstatt teure Hypotheken: Oft liegt bei Eltern Geld brach und die erwachsenen Kinder bezahlen gleichzeitig der Bank Hypotheken. Foto: iStock

Im heutigen Kapitalmarkt ist mir die Anlage in Aktien zu riskant, jene in Obligationen zu wenig lukrativ. So liegt ein grösseres Vermögen unverzinst auf einem Konto. Anderseits sind die Liegenschaften der Kinder mit Hypotheken belastet. Es liegt nun nahe, diese familienintern zu übernehmen. Nun versuchen Banken, mit Tricks die Kunden langfristig zu binden: Neuer Vertrag durch Zusammenlegen von Hypotheken, längere Laufzeit. So werden die Kosten für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag sehr hoch. Sollen wir nun mehrere Jahre auf den Ablauf der Hypothek warten, oder ist es trotzdem eine Option, mit Strafzinsen auszusteigen? H.R.

Sie sprechen zwei interessante Aspekte an. Einerseits die Art, wie Banken ihre Hypothekarkunden langfristig an sich binden. Anderseits Darlehen innerhalb von Familien als Ersatz von Bank-Hypotheken.

Es ist tatsächlich so, dass viele Bankinstitute versuchen, ihre Kunden an der engen Leine zu behalten, indem etwa die Laufzeiten von Festhypotheken so gewählt werden, dass man nur schwer zur allenfalls günstigeren Konkurrenz wechseln kann.

Als Kunde merkt man dies meist erst dann, wenn man die Konditionen von Wettbewerbern vergleicht und einen Wechsel in Erwägung zieht. Offenbar scheuen einige Institute den Wettbewerb. Ein solches Verhalten halte ich für wenig kundenfreundlich und ist kurzfristig gedacht: Über kurz oder lang geht der Kunde dann doch verloren.

Auf der anderen Seite kann man auch als Kunde diesen Aspekt im Hinterkopf behalten und die Laufzeiten bewusst so fixieren, dass man zu bestimmten Stichdaten sehr wohl wechseln kann. Man kann dies im Gespräch mit der Bank auch offen ansprechen, was gar nicht schlecht ist: Dann weiss die Bank, dass sie attraktive Konditionen anbieten muss.

Ärgerlich ist natürlich, wenn man, so wie wahrscheinlich Ihre erwachsenen Kinder, an lang laufende Verträge gebunden ist, obwohl man eigentlich eine andere, günstigere Finanzierungslösung anstrebt.

Leider lohnt sich ein frühzeitiger Ausstieg in den wenigsten Fällen. Denn die Banken pochen – juristisch zu Recht – auf die Erfüllung der Verträge. Man zahlt in der Regel hohe Summen für einen Ausstieg, was einen solchen völlig unattraktiv macht.

Damit Sie Klarheit haben, empfehle ich Ihnen, respektive Ihren erwachsenen Kindern, sich von der Bank die genauen Ausstiegskosten berechnen zu lassen. Dann können Sie direkt vergleichen, was für Sie die bessere Variante ist. Ich befürchte allerdings, dass es für Sie billiger kommt, wenn Sie mehrere Jahre abwarten.

Wichtig ist selbst dann, dass Sie die Weichen stellen und alle auslaufenden Verträge so neu regeln, dass Sie und Ihre erwachsenen Kinder später für die Finanzierung innerhalb der Familie frei sind. Darlehen innerhalb der Familie für Wohneigentum erachte ich als sinnvoll. Oft liegt bei Eltern Geld brach oder wirft nur mickrige Zinsen ab, und die erwachsenen Kinder bezahlen gleichzeitig der Bank höhere Hypotheken.

Ganz unproblematisch sind solche Darlehen dennoch nicht: Man sollte auch familienintern alles vertraglich regeln – so etwa die genauen Zinskonditionen, Sicherheiten und allfällige Kündigungen des Darlehen und die Umstände dafür.

Realistischerweise darf man nie ausschliessen, dass sich auch die Lebens- und Familienform plötzlich einmal ändert: Darum sollte man auch regeln, was mit einem Darlehen geschieht, wenn es zu einer Scheidung oder wenn es sonst zu Streitigkeiten kommt.

Das sind natürlich heikle Themen, über die niemand gerne spricht. Bevor man aber ein Darlehen innerhalb der Familie gewährt, sollte man diese heiklen Aspekte ansprechen und festlegen, wie es mit den Krediten weitergeht, wenn das Leben nicht genau so verläuft, wie man es sich vorgestellt hat.

20 Kommentare zu «Die Hypothekentricks der Banken»

  • Peter Aletsch sagt:

    Warum muss man immer, wenn es ums Thema ‚Haus‘ geht, einen architektonisch hässlich-brutalen Neubau à la Kühlschrank zeigen, mit minimalstem Umschwung, wie es heute durch die Massenimmigration bedingt ist, und nicht ein gemütliches Chalet mit Blumentroegen und Sitzbank und grossem Umschwung mit Blumen statt Mähroboter?

    • Tom Egli sagt:

      Ganz einfach: Weil es heute so etwas (fast) nicht mehr gibt. Und warum wohl?

    • Camping sagt:

      Weil wer sich heute ein Einfamilienhaus kauft (klassischerweise eine junge Familie), keinen grossen Umschwung finanzieren kann. Ausser natürlich es handelt sich um Camping-Freunde. Dann geht das schon.

    • Pjotr Müller sagt:

      Warum muss man bei jedem Thema mit diesem dummen Schlagwort kommen?
      Auch in einer 4 Millionen Schweiz hätte es nicht genug Platz für Ihre Chalet-Träumli.

      • Oli sagt:

        @Aletsch, über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten und das mit der Immigration zu verbinden ist wohl totaler bullshit…

  • Rosche Meyer sagt:

    Wieso nicht Erbvorbezug statt Darlehen? Wäre das nicht einfacher und z.B. im Falle von Scheidungen klarer? Das hätte mich als bei solchen Fragen mit Halbwissen gestrafter Mensch noch interessiert.

  • Werner Wenger sagt:

    Hypothekentricks? Von einem unabhängigen Finanzberater ausgesprochen? Ich vertraue da lieber meinem Bankberater und den AVB, die ich schon lange kenne und mit denen es sich gut leben lässt.

  • Fredy M. sagt:

    Nein, ist schon richtig was Herr Spieler sagt. Nicht 10-jährige (also z.B. bis 2028) Festhypotheken zu 1,50% oder noch weniger machen, sondern nur 3-jährige zu 1% oder weniger. Und in 3 Jahren dann Herrn Spieler anrufen und fragen, was man machen soll, wenn die Zinsen inzwischen gestiegen sind und eine 7-jährige (= 2028) Hypothek dann 2,50% oder mehr kostet.
    Warum schreibt Herr Spieler nicht dass man auf Zusatzkrankenversicherungen, Vollkasko beim Auto etc. verzichten soll? Da man nicht krank wird kann man sich das Geld ja sparen…
    Also ICH will mich „versichern“. Sowohl gegen Krankheit, Unfall aber auch gegen steigende Hypozinsen. Und ich schlafe damit deutlich besser als mit der Angst vor dem „worst case“.

    • Carmen Haag sagt:

      @ Fredy M.: Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken, weil sie am meisten daran verdienen. Doch wer den Zins lange anbindet, nimmt grosse Nachteile in Kauf.
      Festhypotheken bleiben zu teuer.
      Mit einer Festhypothek wettet man gegen den Markt. Diese Wette gewinnt man nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als es der Markt erwartet. In den letzten Jahrzehnten war das nie der Fall. Geldmarkt-Hypotheken waren immer günstiger. Aktuell kosten sie rund 1 Prozent also 0,4 Prozentpunkte weniger als eine durchschnittliche 10-jährige Festhypothek.

    • Tom Sivers sagt:

      @ Fredy M.; Das Märchen mit den steigenden Zinsen. Sie werden praktisch nie einen Berater einer Bank finden, der Ihnen sinkende Zinsen prognostiziert. Meistens sagten die Banken in der Vergangenheit steigende Zinsen voraus und lagen damit auch meistens falsch.
      Überlegen Sie sich folgendes: Würde Ihnen Ihre Bank heute eine 10-jährige Festhypothek zu einem sehr tiefen Zins geben, wenn sie stark steigende Zinsen erwarten würde? Nein. Die Bank muss sich ja refinanzieren. Das bedeutet, dass wenn Sie Ihnen einen Kredit gibt, es einen Sparer geben muss, der seinerseits Geld bei der Bank anlegt. Die Bank verdient Geld, indem Sie Geld teurer ausleiht als sie es selbst verzinst.

      • Glasmost sagt:

        Fredy M. hat schon Recht. Mit einer Festhypothek mit langer Laufzeit kauft man sich Sicherheit und zahlt halt etwas mehr dafür. Mit Libor und Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten zahlt man etwas weniger und hat dafür etwas weniger Sicherheit. Es ist eigentlich ganz einfach. Alles hat seinen Preis.

      • Kalter Café sagt:

        @ Glasmost: Welche Sicherheit kaufen ? Geldmarkt-Hypotheken waren in den letzten Jahrzehnten immer günstiger.

      • Karin Berger sagt:

        @ Glasmost: Apropos Sicherheit, nicht unbedenklich ist eine Klausel in vielen Rahmenverträgen, die besagt, dass die Bank oder Versicherung auch bei Festhypotheken während der Laufzeit Zinsanpassungen vornehmen dürfen gegeben dem Fall, dass eine stärkere staatliche Regulierung dies notwendig machen würde.

      • Paul Miller sagt:

        Glasmost: Bei keiner Bank der Welt kann man sich Sicherheit „erkaufen“. Bei Wertverminderung kann gemäss den allgemeinen Geschäftsbedingungen jeder Kredit gekündigt werden, dann doch lieber ein günstiger Libor und über Jahrzehnte einige Zehntausende sparen. Falls dann die Zinsen steigen sollten mit dem ersparten direkt amortisieren.

      • Karl Knapp sagt:

        Nein. Die Bank verdient Geld, indem sie es erschafft. Der Sparer ist ein Märchen. Thema Vollgeld, schon vergessen ?

  • Meinrad sagt:

    Eine Hypothek innerhalb der Familie ist eine gute Lösung. Mein Vater hat sich immer Sorgen gemacht, wie er seine Ersparnisse anlegen soll. Er ist nicht der Typ für nur schon mässig riskante Anlagen.

    Deshalb hat er unser Haus mitfinanziert. Ich bezahle ihm den gleichen Zins, den ich der Bank auch bezahlen müsste. So bleibt das Geld aber in der Familie. Meine Geschwister kommen nicht zu kurz, da mir das Geld nicht geschenkt wurde.

    Eine wirklich gute Lösung (ausser für die Bank).

  • Alain Surlemur sagt:

    Zitat: „Dann weiss die Bank, dass sie attraktive Konditionen anbieten muss.“

    Kommentar: Das sollte sie wissen. Wenn aber der BankbeRATER a) unerfahren ist und denkt er hat den Kunden fest am Haken b) die vorgaben der Zentrale „gute Konditionen“ nur im Neugeschäft zulassen oder c) der Betrag den der Kunde braucht für die Bank nur lästig ist, also unter 0.5 bis 1 Mio, wird das in der Realität anders aussehen.

    Ich habe da so meine Erfahrungen gemacht…

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