Immobilien: Nachfrage drückt die Renditen

Gute Anlage: Auf der Suche nach mehr Rendite ist in den letzten Jahren jedoch viel Geld in den Immobiliensektor geflossen. Foto: Keystone

Wir sind Erben eines Mehrfamilienhauses in der Agglomeration Zürich. Die Liegenschaft wurde vor gut fünf Jahren auf 7,6 Millionen Franken Verkehrswert geschätzt. Ich bin der Meinung, dass der Markt für Mehrfamilienhäuser auf dem Preishöhepunkt ist. Rein finanziell müssten wir verkaufen. Wie sehen Sie das? M. F.

Renditeliegenschaften waren in den letzten Jahren stark gesucht und sind es nach wie vor. Stärkster Treiber für die enorme Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern sind die extrem tiefen Zinsen.

Letztere haben sowohl bei institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen als auch bei vermögenden Privatpersonen zu einem eigentlichen Anlagenotstand geführt: Sichere Obligationen in Schweizer Franken mit einer guten Schuldnerbonität werfen nur noch mickrige Rendite ab und sind für die Anlegerinnen und Anleger nach Abzug aller Gebühren teilweise sogar ein Minusgeschäft.

Gleichzeitig sind die Aktien bereits stark gestiegen, was manche Anleger vor weiteren Engagements zögern lässt. Der Grund: Sie befürchten Rückschläge angesichts der sich langsam abzeichnenden Normalisierung der Geldpolitik bei den grossen Notenbanken.

Vor diesem Hintergrund ist sehr viel Geld in den Immobiliensektor geflossen. Auf der Suche nach Alternativen und etwas mehr Rendite als bei den Obligationen haben Renditeliegenschaften einen eigentlichen Boom erlebt. Gerade Pensionskassen und Versicherungen haben den Markt fast leer gekauft. Wenn heute ein Objekt auf den Markt kommt, welches auch nur annähernd eine anständige Rendite verspricht, ist es oft rasch verkauft, zumal die Finanzierung mittels Fremdkapital wegen der spottbilligen Hypotheken sehr günstig ist. Oft wurden selbst Objekte erworben, die aufgrund der teilweise übertriebenen Preise kaum mehr eine vertretbare Rendite mehr erzielen. Selbst dann haben Käufer zugeschlagen, weil die Renditen noch immer besser sind als jene von sicheren Anleihen.

Doch über kurz oder lang werden die Anleihenrenditen wieder steigen. Dann rächt sich ein zu teurer Immobilienkauf mit schwacher Rendite. Die extrem tiefen Zinsen haben Leute zum Kauf von Mehrfamilienhäusern bewegt, die sonst nie in diesen Sektor investiert hätten. Daher teile ich Ihre Meinung, dass die Preise für Renditeliegenschaften wohl auf einem Höhepunkt sind. Sollten die Zinsen dereinst auch bei uns mal steigen, dürften für einige Zeit kaum mehr gleich hohe Preise realisiert werden wie heute.

Allerdings rechne ich weder mit einem Immobiliencrash noch mit rasch steigenden Zinsen. Vielmehr erwarte ich, dass die Zinsen bei uns noch einige Zeit recht tief bleiben, da die Europäische Zentralbank mit einem zu raschen Zinsanstieg die konjunkturelle Erholung in Europa gefährden würde. Zumal der Euro zum Franken bereits deutlich zugelegt hat. Das Preisniveau für Renditeobjekte würde also durchaus für einen Verkauf sprechen.

Die Frage ist allerdings, was Sie dann mit dem Kapital machen. Zudem rechne ich zwar bei steigenden Zinsen mit einer temporären Preisabkühlung. Langfristig dürften die Immobilienpreise in der Schweiz aber auch nach einer temporären Abkühlung eher wieder nach oben zeigen, da der Boden hierzulande rar ist und auch in Zukunft ein rares Gut bleiben wird.

Immobilien bleiben meines Erachtens für langfristig orientierte Investoren eine solide Anlage. Erst recht für Renditeliegenschaften, die gut unterhalten sind, sich an attraktiver Lage in den Städten und Agglomerationen befinden und eine vernünftige Rendite abwerfen.

So gesehen, sind für mich gute Immobilien ähnlich wie Top-Qualitätsaktien: Am besten fährt man mit ihnen, wenn man sie mit einem sehr langen Anlagehorizont behält und sich gar nicht so stark von den Preisausschlägen nach oben und unten beeindrucken lässt.