Ausstieg aus einer Hypothek: Überprüfen Sie genau, welche Entschädigung der Bank zusteht. Foto: Getty

Wir haben auf unsere Wohnung eine Festhypothek von 400’000 Franken zu 1,55 Prozent aufgenommen, die 2019 ausläuft, mit einem Jahreszins von 6200 Franken. Auf den 1. Februar 2018 beziehen wir eine Altersmietwohnung und lösen deshalb die Hypothek ein Jahr früher auf. Die Bank verlangt 8200 Franken Vorkündigungsprämie; das sind 2000 Franken mehr, als wenn wir diese bis zum Ablauf behalten würden. Kurioserweise offeriert man uns als Alternative 6200 Franken Ablösesumme, falls wir den Verkaufserlös bei der Bank anlegen. Was halten Sie von dieser Angelegenheit? E. H.

Grundsätzlich schulden Sie Ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie früher aus einer Festhypothek aussteigen. Die Gründe dafür sind für die Bank nicht relevant. Sie dürfte sich strikt an den Vertrag halten. Diese Entschädigung für die vorzeitige Auflösung Ihrer Festhypothek berechnet sich aus der Differenz zwischen dem vereinbarten Kreditzinssatz und dem Zinssatz, der im nächsten Februar, also dann, wenn Ihr Vertrag aufgelöst wird, für eine Anlage am Geld- und Kapitalmarkt mit entsprechender Laufzeit erzielt werden kann. Die Bank stellt sich auf den Standpunkt, dass sie sich auf die vereinbarte längere Laufzeit – also bis Januar 2019 – refinanziert hat und daher die Refinanzierung bis zum Ende der Laufzeit verzinsen muss.

Immerhin bekommt die Bank aber ihr Geld von Ihnen früher zurück und kann es nutzen, indem sie es für die Zeit bis zum Ende der ursprünglichen Festhypothek wieder investieren kann. Aufgrund der Negativzinsen wird die Bank argumentieren, dass sie kaum mehr einen Zins dafür bekommt. Somit bleiben die vollen Kosten für die Refinanzierung. Das ist auch für Sie nachvollziehbar.

Schwer verständlich ist aber, dass Ihre Bank von Ihnen weit mehr Geld für die vorzeitige Ablösung verlangt, als Sie Zinsen zahlen würden, wenn Sie den Vertrag bis zum ordentlichen Ende behalten würden. Wie Ihre Bank den Aufschlag um happige 2000 Franken rechtfertigt, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Persönlich finde ich diesen übertrieben. Zwar steht in den meisten Verträgen für Festhypotheken der Banken sinngemäss, dass sie bei einer vorzeitigen Auflösung der Festhypothek zusätzlich zu den Zinskosten Administrationsgebühren und Umtriebsentschädigungen zulasten des Kunden gelten machen dürfen. Selbst dies wäre in kleinem Umfang noch zu verstehen – nicht aber der hohe Betrag von 2000 Franken.

Daher würde ich diese Zusatzgebühr zuerst einmal schriftlich zurückweisen und von der Bank eine detaillierte Aufstellung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zusätzlich sollten Sie genau nachlesen, was im Vertrag bezüglich der Auflösung der Festhypothek steht. Natürlich hat die Bank wegen des vorzeitigen Vertragsendes Umtriebe. Diese halten sich aber in engen Grenzen. Aus meiner Sicht müsste Ihre Bank ihren Aufwand detailliert aufzeigen können, damit sie die Gebühr geltend machen kann. Ob Sie diese auch juristisch anfechten könnten, müssten Sie allenfalls mit einem Anwalt prüfen.

Immerhin haben Sie die Möglichkeit, günstiger aus dem Vertrag zu kommen, wenn Sie das Geld aus dem Verkauf bei Ihrer Bank anlegen. Das ist durchaus eine Möglichkeit, hat aber angesichts der gestellten Bedingung einen bitteren Nachgeschmack.

Sobald Sie die schriftliche Berechnungsaufstellung haben, würde ich mit der Bank das Gespräch suchen. Sie können ihr anbieten, dass Sie das frei werdende Geld bei dem Institut anlegen, wenn Ihnen die Bank noch mehr entgegenkommt und weniger als die ohnehin geschuldeten 6200 Franken in Rechnung stellt. Das wäre ein fairer Kompromiss.

Davon abgesehen frage ich mich, ob Sie die Hypothek nicht dem Käufer Ihrer Wohnung abtreten könnten. Wenn dieser die Hypothek übernähme, was an sich möglich ist, würden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank ganz oder wenigstens teilweise sparen. Darum würde ich auch mit dem Käufer Ihrer Wohnung das Gespräch suchen.