Teurer Ausstieg aus der Festhypothek

Eigenheim: Kostenfreier Ausstieg aus einer Festhypothek mit langer Laufzeit ist schwierig. Foto: Bruno Schlatter

Eigenheim: Kostenfreier Ausstieg aus einer Festhypothek mit langer Laufzeit ist schwierig. Foto: Bruno Schlatter

Ich habe einen Interessenten für mein Grundstück im Tessin für 900’000 Franken. Wohne als 75-Jährige in meinem Haus mit einer Festhypothek von 140’000 Franken und einer Portfoliohypothek bei der UBS von 35’000 Franken. Die Festhypothek mit 1,55 Prozent Zins läuft erst 2022 aus. Was raten Sie mir? V. K.

In erster Linie würde ich bei einem Verkauf des Grundstücks die Portfoliohypothek umgehend künden und diese amortisieren. Dann sparen Sie wenigstens die Zinskosten dafür. Prüfen Sie bereits jetzt, wie die genauen Kündigungsfristen sind.

Komplizierter ist die Ausgangslage bei Ihrer Festhypothek. Auch da sollten Sie vorgängig genau abklären, welche  Ausstiegsklauseln es gibt. Da die Laufzeit bis ins Jahr 2022 geht, sind Sie noch rund fünf Jahre an den Vertrag gebunden. Bei einem vorzeitigen Ausstieg schulden Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung hängt vom Zinssatz ab, den die Bank bekommt, wenn sie den von Ihnen zurückgezahlten Betrag während der restlichen Vertragszeit am Geld- oder Kapitalmarkt anlegt.

Momentan sind fünfjährige Festverträge bei verschiedenen Banken und Versicherungen zu tieferen Konditionen als Ihre Festhypothek erhältlich. Darum wird Ihre Bank kaum locker für einen kostenfreien Ausstieg Hand bieten. Dies sollte man immer vor dem Abschluss einer Festhypothek mit langer Laufzeit bedenken.

Sie haben aber ein Verhandlungsmittel: nämlich das Kapital, das Sie aus dem Grundstückverkauf erhalten und das Sie anschliessend irgendwo anlegen müssen. Vielleicht braucht zudem der Käufer des Grundstückes für sein Bauprojekt eine Hypothek, was für die Bank ebenfalls ein Anreiz bieten könnte? Ich würde mit Ihrer Hausbank, der UBS, das Gespräch suchen und sie um eine Lösung für den möglichen Ausstieg aus der Festhypothek bitten und ihr gleichzeitig anbieten, dass Sie Ihr Vermögen dafür bei ihr verwalten lassen.

Lassen Sie sich einen entsprechenden Vorschlag für den Ausstieg und die Vermögensverwaltung inklusive Gebühren dafür ausarbeiten. Dann sehen Sie auch gleich, was Sie der vorzeitige Ausstieg konkret kosten würde.

Parallel dazu würde ich mit zwei anderen Banken Ihre Ausgangslage besprechen und auch von diesen Anlagevorschläge inklusive Gebühren einholen. Ich könnte mir vorstellen, dass Ihre Hausbank für einen Kompromissvorschlag offen ist und Ihnen wenigstens nicht die vollen Kosten für einen Ausstieg verrechnet: Da Sie nämlich 75-jährig sind, ist die Bank je nach Ihrer übrigen finanziellen Situation unter Umständen gar nicht mehr so sehr daran interessiert, dass Sie weiterhin eine Hypothek unterhalten, da das Grundstück als Sicherheit wegfällt.

Jedenfalls kommt es derzeit immer öfter vor, dass Banken von Rentnerinnen und Rentnern verlangen, dass sie ihre Hypothek teil- oder ganz amortisieren, weil sie der Auffassung sind, dass diese für die älteren Menschen nicht mehr tragbar sei. Dabei gehen die Institute bei ihren Berechnungen nicht etwa von den aktuell rekordtiefen Zinsen aus, sondern setzen einen technischen Zinssatz von fünf Prozent plus zusätzlich ein Prozent für den Unterhalt ein. Ihre Hypothek auf der Basis dieser theoretischen Berechnung würde dann nicht mehr nur 2170 Franken pro Jahr, sondern hohe 8400 Franken kosten. Dies können Sie beim Gespräch mit der Bank ebenfalls ins Feld führen.

Da Sie nach dem Verkauf des Grundstücks genügend Kapital haben, macht für mich eine möglichst baldige Amortisation Sinn, weil Sie so die Zinsen sparen. In jedem Fall sollten Sie Ihr Kapital nicht einfach bei einer Bank – weder bei der Hausbank noch bei einem anderen Institut – nur aufs Konto legen. Erstens aus Sicherheitsgründen, denn bei einem Bankenzusammenbruch sind nur maximal 100’000 Franken je Kunde gesetzlich garantiert. Und zweitens aus Renditeüberlegungen: Sofern Sie das Geld nicht für Ihren Lebensunterhalt benötigen, rate ich Ihnen, das Kapital zumindest teilweise in Fonds oder andere Wertschriften zu investieren. Allerdings ausdrücklich mit möglichst geringen Risiken – zum Beispiel indem Sie breit diversifiziert auf Obligationen von guten Schuldnern setzen. Damit erreichen Sie wegen der rekordtiefen Zinsen zwar keine grosse Rendite, aber immerhin noch etwas mehr Zins, als wenn Sie das Geld einfach auf dem Konto liegen lassen.

3 Kommentare zu «Teurer Ausstieg aus der Festhypothek»

  • Daniel Lehmann sagt:

    „…Portfoliohypothek umgehend künden…“.
    Falsch, Herr Spieler, das bliebe rechtlich ohne Folgen.
    Sie müssen die Hypothek kündigen.

  • urs brand sagt:

    Es wäre auch möglich, dass ein Käufer die Festhypothek übernimmt und der Kaufpreis um die Zinsdifferenz reduziert wird. So müsste man nicht die gesamten Zinsen der Bank bezahlen sondern trägt nur die Differenz zu den aktuellen Zinsen.

  • Aebi Thomas sagt:

    Wie währe es wenn Sie als 75 jahrige nocheinmal so recht Ihr restliches dasein als Rentnerin geniessen. Wie Sie ja auch wissen ,hat das letzte Hemd keine Taschen. Schliesslich lebt man nur einmal. Dazu müssten Sie sich nicht um komplizierte und vielleicht auch verlustreiche Anlagestrategien kümmern.
    Ersparen Sie sich auch einen allfälligen Erbstreit.
    Oder verteilen Sie es noch zu lebzeiten.
    Viel Vergnügen beim geniessen. Es liegt in Ihren Händen.

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