Eigenheim: Festhypothek hat Tücken
Hypothek aufs Eigenheim: Eine Rückzahlung ist oft ein besseres Geschäft. Foto: Doris Fanconi
Wir haben eine Hypothek 100’000 Franken fällig im April 2019 und eine zweite Tranche zu 200’000 Franken fällig 2021. Die 100’000 Franken wollten wir eigentlich 2019 auslaufen lassen. Nun empfiehlt uns unsere Bank, diese jetzt zu erneuern und diejenige über 200’000 Franken in vier Jahren dann zu halbieren. Was raten Sie? N. F.
Welchen Weg Sie bei der Erneuerung Ihrer Festhypothek nehmen wollen, hängt davon ab, wie viel Risiko Sie tragen können und möchten. Obwohl in den Medien und an den Finanzmärkten derzeit viel darüber spekuliert wird, dass die Zeiten der rekordtiefen Zinsen nicht nur in den USA, sondern auch bei uns in Europa langsam zu Ende gehen könnten, spricht meines Erachtens einiges dafür, dass die Zinssätze noch länger recht tief bleiben.
Zwar ist die Wirtschaft in Europa gut in Fahrt und auch der Arbeitsmarkt hat sich verbessert. Die Inflation ist indes weiter sehr tief, und die Notenbanken sitzen aufgrund ihrer immensen Wertpapieraufkäufe der letzten Jahre auf millliardenschweren Bilanzen, die Sie vor einer Zinserhöhung zuerst abbauen müssen. Auch die Bilanz unserer Nationalbank ist massiv aufgebläht.
Hypozinsen dürften tief bleiben
Es ist möglich, dass die Festhypothekensätze im nächsten Jahr temporär etwas nach oben tendieren, sofern die Europäische Zentralbank ihre Anleihenaufkäufe stark senkt oder beendet. Dies bedeutet aber nicht zwingend eine nachhaltige Zinserhöhung – weder in ganz Europa und schon gar nicht bei uns in der Schweiz.
Dazu kommt, dass der Euro in den letzten Monaten sowohl gegenüber dem US-Dollar als auch gegenüber dem Schweizer Franken deutlich an Wert zugelegt hat. Wenn die Europäische Zentralbank die Zinsen anheben würde, wäre der Euro für die Anlegerinnen und Anleger noch attraktiver, da es mehr Zins gibt, was dazu führen würde, dass die europäische Einheitswährung noch mehr steigt. Dies wäre zwar schön für unseren Exportsektor – für die Exporteure in der Eurozone aber nachteilig, da ihre Produkte auf dem Weltmarkt teurer würden. Die gut laufende Konjunktur in Europa könnte dadurch an Schwung verlieren.
Ich denke nicht, dass die EZB dieses Risiko eingehen will. Sie könnten also durchaus darauf spekulieren, dass die Hypozinsen noch länger tief bleiben. Eine Garantie dafür haben Sie aber nicht. Wenn Sie mit dieser Ungewissheit nicht leben möchten, sind Sie mit dem Vorschlag Ihrer Bank auf der sicheren Seite: Denn damit können Sie die nach wie vor tiefen Zinsen für sich fest anbinden und gut schlafen, falls die Sätze entgegen meinen Erwartungen doch schneller anziehen. Sie zahlen aber unter dem Strich länger Zinsen, als wenn Sie die erste Tranche wie von Ihnen ursprünglich ins Auge gefasst, schneller amortisieren.
Rückzahlung loht sich
Die zehnjährige Laufzeit würde ich übrigens nur wählen, falls Sie ganz sicher sind, dass Sie die Finanzierung wirklich so lange brauchen und ein Verkauf Ihrer Immobilie nicht infrage kommt. Ansonsten sind Sie sehr lange gebunden. Für eine längere Laufzeit in Ihrem Fall spricht neben den aktuell tiefen Zinsen immerhin die Tatsache, dass Sie bald in Rente gehen, wie Sie mir schreiben. Viele Banken sind bei Hypotheken an Pensionierte heute zurückhaltender. Mit der langen Festhypothek haben Sie die Gewähr, dass Sie die Finanzierung garantiert haben, auch wenn Sie pensioniert sind und weniger Einkommen haben.
Sofern Sie die nötigen liquiden Mittel dazu haben und auch sonst noch über etwas zusätzliche Reserven verfügen, würde ich mit der Pensionierung auf jeden Fall einen Teil der Hypothek amortisieren. Auf dem Sparkonto bekommen Sie weniger als Zins, als Sie der Bank für die Hypothek bezahlen. Eine Rückzahlung ist für Sie somit ein besseres Geschäft. Je mehr Sie amortisieren können, desto besser, auch wenn es die Bank nicht freut, da sie Einnahmen verliert.
Und noch ein Hinweis: Dass Ihnen Ihre Bank heute schon, viele Monate bevor Ihre Festhypothek ausläuft, eine Offerte unterbreitet, hat nicht nur mit gutem Kundenservice zu tun. Sie will Sie auch an sich binden und sicherstellen, dass Sie nicht auf die Idee kommen, zur Konkurrenz zu wechseln. Diese Bindung ist aber für Sie eher ein Nachteil.
Verbesserung sollte drinliegen
Daher empfehle ich Ihnen, bevor Sie die Hypothek erneuern, neben Ihrer Hausbank auch mit zwei Konkurrenten oder auch einer Versicherung zu sprechen und von diesen ebenfalls eine Offerte einzuholen. Oft bekommt man dann noch attraktivere Konditionen. Jedenfalls sind die Ihnen von der Hausbank gebotenen Zinssätze bis jetzt nicht so vorteilhaft, dass Sie umgehend zuschlagen müssten, zumal wohl eine Forwardprämie eingeschlossen ist. Da sollte noch eine Verbesserung zu Ihren Gunsten drin liegen.
Falls Sie der Hausbank belegen können, dass die Konkurrenz für Ihr Objekt eine tiefere Hypothek bietet, ist sie nicht selten bereit, Ihnen noch etwas entgegenzukommen und Sie müssen nicht mal wechseln.
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18 Kommentare zu «Eigenheim: Festhypothek hat Tücken»
Herr Spieler, sie sollten wieder einmal darauf verweisen, dass Festhypotheken oftmals gar nicht so sehr „in Stein gemeisselt“ sind, wie viele Leute glauben.
Es gibt durchaus AGB Klauseln, die der Bank eine einseitige Kündigung einer Festhypothek ermöglichen.
Das kann besonders Leute treffen, wo sich die Situation betr. Einkommen oder Schätzwert der Liegenschaft massiv verändert und die Tragbarkeit dadurch nicht mehr gegeben ist.
In solchen Fällen kann die Bank den Hypo-Vertrag einseitig künden und eine neue, angepasste Berechnung/Offerte vorlegen. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind, kommen die aktuellen Zinsen zur Anwendung und man schaut „in die Röhre“.
Nein, loulou55, eine Bank wird einen Vertrag nicht „künden“, sondern kündigen.
Eine 10-jährige Festhyothek lohnt sich immer, ausser bei schlimmen nicht vorhersehbaren Ereignissen. Wenn jemand innert 10 Jahren auch mit konservativer Anlagestrategie (20-25% Aktien, 5-10% alternative Anlagen, Rest momentan in Cash) keine Rendite erzielen kann, die höher als der Zins der Festhypothek, dem kann – sorry – nicht mehr geholfen werden….
Festhypotheken: Lange Laufzeiten sind 1.0 bis 1.5 Prozent teurer inklusive Fussfesseln.
Sicher wollen Sie für immer und ewig in Ihrem Traumhaus wohnen. Aber es kann dennoch sein, dass dies bei Ihnen nicht der Fall sein wird. Vielleicht wechseln Sie die Stelle, vielleicht verlieren Sie dauerhaft Ihre Arbeitsfähigkeit, vielleicht trennen Sie sich von Ihrem Ehepartner, und vielleicht wollen Sie auch einfach nur umziehen. All dies sind Risiken, die Sie vor dem Abschluss einer Festhypothek über zehn Jahre berücksichtigen sollten. Denn wenn Sie eine Festhypothek frühzeitig auflösen wollen, verliert Ihre Bank Geld, falls das Zinsniveau seither konstant geblieben oder gesunken ist.
Ihre Bank wird in der Regel eine Ausstiegsentschädigung für die entgangene Rendite verlangen.
Ihre Rechnung geht nur dann auf, wenn der Betrag der Anlage gleich dem Hypothekarbetrag ist. Wer hat das schon?
Hyp. CHF 500’000 à 1.5% entspricht z.B. Anlage CHF 100’000 à 7.5%. Erwirtschaftet sich nicht so leicht!
Das scheint nicht sehr durchdacht, insbesondere bei solch einem hohen Cash-Anteil. 10jährige Festhypotheken liegen momentan bei ca. 1.5% (+/-0.25%), während es auf Bareinlagen faktisch 0% gibt. Um bei der Mischung, also bloss 25-30% Nicht-Bargeld, eine höhere Rendite zu erzielen als man für die Festhypothek zahlt, muss man also auf den Rest >5% Bruttorendite pro Jahr erwirtschaften. Das ist längerfristig zwar nicht unrealistisch, aber keineswegs eine Selbstverständlichkeit, gerade wenn man davon ausgeht, dass z.Z. viele Börsenwerte stark (über-)bewertet sind.
Die Frage ist also durchaus berechtigt, wieso jemand, der es sich offenbar erlauben kann, grössere Mengen Cash herumliegen zu lassen, damit nicht einfach die auslaufende Hypothek amortisiert und diesen Klotz am Bein los wird.
Kommt hinzu, dass es in diesem Fall um zwei parallele Festhypotheken geht. Beide weiterlaufen zu lassen, wie von der Bank empfohlen, ist definitiv nicht sehr ratsam und nützt eigentlich niemandem ausser der Bank. Darum sollte der Fragesteller unbedingt die erste Tranche auslaufen lassen und dann 2021 sehen, wie mit der zweiten Hypothek verfahren wird. Die erste Tranche zu erneuern, gar auf 10 Jahre, in der vagen Hoffnung mit dem Geld auf dem Aktienmarkt mehr Gewinn herausschlagen zu können, als man an Zins zahlt, ist eine nicht sehr clevere Glücksspiel-Strategie..
Stimmt gar nicht, was sie hier erzählen. Kurze Laufzeiten haben tiefere Zinsen. Die letzten 15-20 Jahre waren stabil auf tiefem bis sehr tiefem Zinsniveau.
Wer also auf kurze Laufzeiten mit tieferen Zinsen setzte, oder gar auf Libor-Hypotheken sparte viel Geld.
Anfangs Nullerjahre waren 10-j. Fest noch deutlich über 3%, wer sich damals für 10 Jahre Fest entschied, dürfte sich später ziemlich oft geärgert haben, als es nur noch abwärts ging.
Was hier vergessen geht: Die Bank will die erste erneuert und die zweite halbiert haben, damit Sie weiterhin ZWEI Hypotheken verschiedener Laufzeiten haben, die nicht gleichzeitig auslaufen. So werden Wechsel komplizierter. Kundenbindung, heisst das.
Die Zins-Differenzen sind bei diesen Beträgen (und möglichen kurzen Laufzeiten) nicht so entscheidend. Mit dieser Argumention ergibt sich:
a) Variante A: 100er 2019 zurückzahlen, über die 200er im 2021 nachdenken.
b) Variante B: 100er ab 2019 genau so lang verlängern, bis die 200er ausläuft (gleichzeitig). Das entweder als Libor, sofern dann möglich, oder jetzt schon – dann aber nicht für 10, sondern für 2 Jahre. 2021 zahlen Sie dann so viel zurück, wie Sie möchten, und verlängern noch EINE Hypothek.
Klar, sagt das der Banker nicht…
Genau meine Erfahrung: Sobald die Hypothek unterschiedliche Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten aufweist ist ein Wechsel schon schwierig weil dann ein zweiter Schuldbrief ausgestellt werden muss sobald zwei Anbieter gleichzeitig im Spiel sind. Ein zusätzlicher Schuldbrief ist je nach Kanton eine teure Ansage und macht die alternative Hypothek sehr unattraktiv! Nicht vergessen: die Banken schauen primät auf ihr eigenes Geschäft mit den Hypozins Einnahmen.
Und wir haben eine Gewinnerin. Genau dies hier ist die korrekte Antwort. Kundenbindung.
Es lohnt sich nicht, die Hypothek aufzuteilen. Sie sind dann mit der kürzer laufenden Hypothek an die aktuelle Bank gebunden. Und da Sie gebunden sind, werden Sie ein nicht-optimales Angebot bekommen.
Das beste ist also die auslaufende Hypothek abzuzahlen und dann sind Sie im Jahre 2021 völlig frei in der Wahl der Bank udn haben somit besseres Verhandlungspotential.
Danke für die Zustimmung
Wir denken, es ist offensichtlich, aber das wollen viele nicht sehen…
bei der rückzahlung von hypotheken ist nicht ausser acht zu lassen, dass der eigenmietwert zum einkommen gerechnet wird und andererseits die schuldzinsen
von den steuern abgezogen werden können.
eine fixe laufzeit schliesst eine jährliche amortisation nicht aus, sofern diese so vertraglich festgehalten worden ist.
Eigenmietwert versteuert man mit oder ohne Hypothek. Die Schuldzinsen statt der Bank abzuliefern zu versteuern, kostet nicht 100% der Schuldzinsen, ist also preiswerter. Einzige Ausnahme wäre dann, wenn man gerade dank eines Abzugs einen sprunghaften Anstieg des Steuersatzes umgehen könnte (Progression). Das klappt aber nur dann, wenn man (vorab!) sehr genau rechnen kann, und sonst nichts abziehen kann. Und selbst dann könnte ich das Geld einer wohltätigen, aber anerkannten Institution spenden, statt der Bank.
Woher immer diese Idee mit dem Eigenmietwert? Hat Ihnen je ein Steueramt den Eigenmietwert Hypotheken-abhängig bestimmt? Kaum…
ja, das kommt vor, bzw. indirekt. Bei einer hohen Hypothekarbelastung ist die Immobilie auf dem Steueramt mehr wert.
Wir haaben auf unser über 30-jähiges Haus neu eine Hypothek auf zwei Jahre mit einem Jahreszinssatz von 0,8 % abgeschlossen.
Sollten wir auf die Idee kommen das Haus zwischenzeitlich zu verkaufen, hätten wir keine grosse Strafe, betreffs vorzeitigen Kündigung des Kredites bei r. 280’000 zu erwarten. Hingegen würde bei einer Amortisation beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer happig ausfallen. Deshalb bin ich gegen eine Amortisation, ausser die idiotische Eigenmietwertbesteuerung würde endlich wegfallen.
kaum. die Grundstück-Gewinnsteuer hängt nicht von der Hypothek oder überhaupt von der Finanzierung des Hauses ab. Die Hypothek erleichtert etwas den Verkauf, weil diese und der unterliegende Schuldbrief schon vorhanden sind. Der Käufer muss nicht soviel Geld in die Finger nehmen, sofern er die Hypothek einfach so übernehmen kann.
Nicht alles was eine Bank empfiehlt ist automatisch schlecht. (Verstehe die Reaktionen als ex Banker aber sehr gut!) Eine Splittung der Hypotheken kann durchaus für den Kunden Sinn machen. Insbesondere dann, wenn man eine Tranche variabel und die zweite fest anlegt, oder den Verfall weit auseinander legt. Umso älter, umso weniger Überraschungen wollen Sie. Eine Festhypothek kauft Ihnen Sicherheit! Erkundigen Sie sich auch über die Möglichkeiten bei frühzeitigen Auflösungen, wie Hausverkauf etc. richtig. Es gibt mehrere Optionen! Versicherungen sollten Ihnen aufgrund der tiefen Belehnung die besten Offerten machen können. Beachten Sie, dass es evtl. nach der Pension schwierig wird die Hypothek für Renovationen wie Heizung etc. zu erhöhen!!! Behalten Sie genug Cash. Keine Anlage/Spekulation